Schlüssel verloren – Neues Schloss oder neue Schließanlage?

1 Leitsatz

Bei Schlüsselverlust trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels ausgeschlossen ist. Kann sich der Mieter nicht entlasten, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu, der auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfasst.

2 Die Entscheidung

Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kommt es für die Frage, ob er nur die Kosten für den Schlüssel bzw. das Wohnungsschloss oder die Kosten der gesamten Schließanlage des Anwesens ersetzen muss, in erster Linie darauf an, ob eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels durch dritte Personen zu befürchten ist. Nach einem neuen Urteil des LG München I hat der Vermieter bei Verlust eines Wohnungsschlüssels für eine zentrale Schließanlage gegen den Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz wegen fahrlässiger Verletzung seiner Obhutspflicht. Allerdings hat der Mieter nur die Kosten für die Auswechslung des Schlosses in der Wohnungstür und die Anfertigung von Schlüsseln zu übernehmen, wenn eine Missbrauchsgefahr eher fernliegt (z. B. bei einem unbeschrifteten Schlüssel) und es sich um eine erweiterbare Schließanlage handelt.

Gleiches soll nach Auffassung des LG München I aber auch bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage gelten, wenn der Mieter bei Vertragsschluss oder bei der nachträglichen Modernisierung vom Vermieter nicht auf die außergewöhnlich hohen Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage hingewiesen wurde. Dann hätte der Mieter nämlich zur Absicherung des Risikos eine günstige Schlüsselversicherung abschließen können. Ferner bestünde nach Meinung des LG München I bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage die Möglichkeit, ein separates Türschloss einzubauen, da es zumutbar sei, wenn der Mieter (oder der Nachfolgemieter) zwei Schlüssel für Haustür und Wohnungstür in Gebrauch nehmen müsse.

Die Beweislast dafür, dass eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels ausgeschlossen ist, trägt der Mieter. Kann sich der Mieter bezüglich des oder der verlorenen Schlüssel nicht entlasten, insbesondere nichts Konkretes zum Verbleib des Schlüssels vortragen und ist eine missbräuchliche Verwendung der nicht auffindbaren Schlüssel durch Unbefugte zu befürchten, umfasst der Schadensersatzanspruch des Vermieters auch die Kosten des Austausches der Schließanlage, wenn der Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schließanlage auch tatsächlich austauscht. Ein Kostenvoranschlag genügt hier allerdings nicht (BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13, WuM 2014 S. 279).

3 Entscheidung

LG München I, Urteil v. 18.6.2020, 31 S 12365/19, GE 2020 S. 930