Schwimmbad und Sauna: Stilllegung möglich? / 3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Schwimmbad und die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sauna stillzulegen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer meint, der Stilllegungsbeschluss könne als Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung verstanden werden.

Der Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer setze voraus, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch eine Vereinbarung geregelt seien. Dies sei aber der Fall. Die Gemeinschaftsordnung mache das Schwimmbad und die Sauna zu Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie seien daher beschlussfest.

Bereits für das bis zum 30.11.2020 geltende Recht sei entschieden worden, dass die Nichtinbetriebnahme einer in der Gemeinschaftsordnung als instandzuhalten genannten Einrichtung eine bauliche Veränderung darstelle, die nicht mehrheitlich beschlossen werden könne (Hinweis auf OLG Saarbrücken, Beschluss v. 29.11.2006, 5 W 104/06 und AG München, Urteil v. 11.1.2017, 485 C 12234/16). Wenn B darauf abstelle, der BGH habe unter Hinweis auf diese Entscheidungen nur geurteilt, dass die Nutzung nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden dürfe, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt werde und eine solche Sachverhaltskonstellation hier nicht vorliege, sei darauf hinzuweisen, dass die Existenz eines Schwimmbads die Kaufentscheidung erheblich beeinflussen könne und die Nutzung einer Wohnung durch den Wegfall des im gleichen Gebäude liegenden Schwimmbads (oder einer Sauna) erheblich beeinträchtigt werde.

B könne sich auch nicht auf § 20 Abs. 1 WEG berufen. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob die Stilllegung einer Einrichtung als bauliche Veränderung im Sinne des Gesetzes angesehen werden könne. Auch eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen dürfe einer Vereinbarung nicht widersprechen. Das folge aus dem Zusammenspiel der beiden Vorschriften. Es wäre widersinnig, die schwereren Eingriffe, wenn sie gegen Vereinbarungen verstoßen, zuzulassen, obgleich geringfügigere Eingriffe durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich wären. Denn beide Vorschriften dienten dem Interessenausgleich der Wohnungseigentümer.