Selbstauskunft des Mieters

Zusammenfassung

Begriff

Vor der Entscheidung über den Abschluss eines Mietvertrags kann der Vermieter die Bonität des Mietinteressenten feststellen, indem er von ihm eine hinreichend aussagekräftige Mieterselbstauskunft einholt. Wird der Mieter vom Vermieter aufgefordert, eine sog. Selbstauskunft zu erteilen, ist zunächst zu prüfen, ob die jeweiligen Fragen zulässigerweise gestellt worden sind. Dabei sind die Vorschriften über den Datenschutz zu beachten. Auf zulässige Fragen hat der künftige Mieter wahrheitsgemäß zu antworten, sonst droht die Anfechtung des Mietvertrags.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die rechtlichen Anforderungen an den Datenschutz richten sich seit dem 25.5.2018 nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO – Verordnung (EU) 2016/679 v. 27.4.2016) und dem Bundesdatenschutzgesetz vom 30.6.2017 (BDSG 2018, BGBl I 2017 S. 2097).

1 Datenerhebung von Mieterauskünften in 3 Stufen

Die Konferenz der unabhängigen Datenschutzbehörden des Bundes und der Länder (DSK), die aus dem Bundesdatenschutzbeauftragten, den Landesdatenschutzbeauftragten der 16 Bundesländer und dem Präsidenten des Bayerischen Landesamtes für Datenschutzaufsicht besteht, hat am 18.1.2018 eine "Orientierungshilfe Mietauskünfte" vorgelegt. Danach ist hinsichtlich der Zulässigkeit der Datenerhebung zwischen 3 Phasen zu unterscheiden, nämlich der

• Phase A: Erhebung von Daten von Mietinteressenten, die sich für einen Besichtigungstermin interessieren,
• Phase B: Erhebung von Daten von Mietinteressenten, die gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie die Wohnung anmieten wollen,
• Phase C: Erhebung von Daten von Mietinteressenten, die der Vermieter als Mieter in Erwägung zieht.

2 Phase A: Der Besichtigungstermin

2.1 Rechtsgrundlage

Die Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich nach Art. 6 Abs. 1f DSGVO. Die Regelung setzt voraus, dass das Erheben und Verarbeiten der Daten "zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich (ist), sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen".

2.2 Zulässige Fragen

Zulässig sind:

Frage 1:	Angaben zur Identifikation des Interessenten, also Name, Vorname und Anschrift. Wichtig Vorlage der Ausweispapiere Der Vermieter ist berechtigt, die Identifikation durch Einsicht in den Personalausweis zu überprüfen.
Frage 2:	Falls die Wohnung im Rahmen eines Programms zur sozialen Wohnraumförderung errichtet wurde, dürfen Daten betreffend die Wohnberechtigung des Interessenten erhoben werden.

2.3 Unzulässige Fragen

Unzulässig sind in dieser Phase der Wohnungsbesichtigung:

Frage 3:

Erhebung von Daten, die die wirtschaftlichen Verhältnisse betreffen.

3 Phase B: Das Anmietinteresse des Interessenten

3.1 Rechtsgrundlage

Die Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich nach Art. 6 Abs. 1b DSGVO. Die Regelung setzt voraus, dass das Erheben und Verarbeiten der Daten "für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich (ist), die auf Anfrage der betroffenen Person erfolgen".

3.2 Zulässige Fragen

Zulässig sind:

Frage 4:	Fragen nach der Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen (wie viele Erwachsene, wie viele Kinder).
Frage 5:	Die Frage nach Haustieren.
Frage 6:	Fragen nach dem Beruf des Mietinteressenten, dem Arbeitgeber und dem Beschäftigungsverhältnis.
Frage 7:	Die Frage nach der Höhe des Nettoeinkommens. Achtung Einkommenshöhe ist tabu Anders ist es, wenn die Miete von einer öffentlichen Stelle übernommen und unmittelbar an den Vermieter ausbezahlt wird.
Frage 8:	Die Frage nach einem eröffneten und nicht abgeschlossenen Privatinsolvenzverfahren.
Frage 9:	Die Frage, ob in den letzten 5 Jahren Räumungsklagen wegen Mietrückständen anhängig waren (zweifelhaft).
Frage 10:	Bei Eheleuten, Partnern und sonstigen Lebensgemeinschaften kann gefragt werden, ob der Mietvertrag mit beiden Eheleuten (Partnern) oder nur mit einer Person abgeschlossen werden soll. Wichtig Fragen nur an die Mietvertragspartei In diesem Fall können die Fragen nach Beruf/Arbeitgeber, Einkommen und Mieterinsolvenz nur in Bezug auf die Mietvertragspartei gestellt werden.

3.3 Unzulässige Fragen

Unzulässig sind:

Frage 11:	Fragen nach der Religion, der ethnischen Herkunft und der Staatsangehörigkeit. Hinsichtlich der Staatsangehörigkeit ist nach der hier vertretenen Ansicht zu differenzieren: Bei EU-Ausländern kann gefragt werden, aufgrund welcher Aufenthaltstitel sie sich in der BRD aufhalten.
Frage 12:	Fragen nach Vorstrafen, Heiratsabsichten, Schwangerschaften, Kinderwünschen, nach der Mitgliedschaft in politischen Parteien, Gewerkschaften oder Mietervereinen.

4 Phase C: Das Interesse des Vermieters am Vertragsschluss

4.1 Rechtsgrundlage

Die Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich wie beim Anmietinteresse des Interessenten (s. Abschn. 3.1) nach Art. 6 Abs. 1b DSGVO. Auf den Rechtfertigungsgrund der Einwilligung des Mieters (Art. 6 Abs. 1a DSGVO) kann der Vermieter nicht zurückgreifen.

An die Freiwilligkeit werden hohe Anforderungen gestellt; daran kann es insbesondere dann fehlen, wenn der Mietinteressent damit rechnen muss, die Wohnung nicht zu erhalten, wenn er die Einwilligung dem Vermieter nicht erteilt (vgl. Erwägungsgrund 42 und 43 zu Art. 7 DSGVO). Dies ist bei a...