Sondernutzungsrechte (WEMoG) / 1.1 Wesen

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich zweierlei:

1. Das ausschließliche Recht zur Nutzung eines Teilbereichs des Gemeinschaftseigentums und
2. der vollständige Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Teilbereichs.

Ersteres wird als "positive" Komponente des Sondernutzungsrechts bezeichnet, zweiteres als dessen "negative" Komponente. Eine Beschlussfassung scheidet gerade angesichts der "negativen" Komponente des Sondernutzungsrechts aus.

Durch Beschlussfassung auf Grundlage von § 19 Abs. 1 WEG kann nämlich der gemeinschaftliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums lediglich konkretisiert werden. Regelungen die darüber hinaus gehen, sind von dieser Beschlusskompetenz also nicht mehr umfasst.^[1]

Für die Begründung von Sondernutzungsrechten bedarf es stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Werden also Sondernutzungsrechte nicht bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung seitens des teilenden Eigentümers begründet, können sie nachträglich nicht mehr durch Beschluss begründet werden.^[2]

[1] AG Würzburg, Urteil v. 16.12.2014, 30 C 1598/14 WEG, ZMR 2015, 423.

[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, ZMR 2016, 888; BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NJW 2000, 3500. Zur möglichen Ausnahme einer entsprechenden Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel siehe unten Kap. 2.1.3.