Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 1.2.3 Zweckbindung und Bestimmtheit

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,^[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.^[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser Eigentümerbeschluss, der die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge der Sonderumlage fällig stellt, nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Wohnungseigentümer später einen Beschluss über die bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Erhaltungsmaßnahmen fassen.^[3]

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Vorfeld geklärt ist, für welche Zwecke die Sonderumlage erhoben wird. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Sonderumlage der Finanzierung diverser Maßnahmen dienen soll, allerdings die Sonderumlage nicht annähernd den zu erwartenden Kosten entspricht und deren Höhe daher unschlüssig ist.

Praxis-Beispiel

Tatsächliche Kosten von 30.000 EUR, Sonderumlage in Höhe von 20.000 EUR

Die Wohnungseigentümer beschließen diverse Maßnahmen zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von 30.000 EUR. Weiter beschließen sie die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 20.000 EUR zur Finanzierung dieser Maßnahmen.

Ein derartiger Beschluss wäre mangels Bestimmtheit zumindest anfechtbar,^[4] wenn nicht sogar nichtig,^[5] weil es an der Klarstellung mangelt, wie der restliche Finanzbedarf in Höhe von 10.000 EUR gedeckt werden soll.

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage widerspricht aber erst recht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn kein konkreter zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht.

Praxis-Beispiel

Ungeklärtes Schicksal einer Jahresabrechnung

Der Vorverwalter hatte die Jahresabrechnung noch nicht erstellt. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, dass der Nachfolgeverwalter den Vorverwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung binnen bestimmter Frist auffordern soll. Im Fall des erfolglos verstreichenden Fristablaufs soll der Nachfolgeverwalter gegen eine Sondervergütung die Erstellung der Abrechnung vornehmen und anschließend soll der Vorverwalter entsprechend in Regress genommen werden. Bezüglich des Sonderhonorars beschließen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage.

Der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage widerspricht hier ordnungsmäßiger Verwaltung, weil im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch gar nicht feststeht, ob überhaupt eine vergütungspflichtige Leistung des Nachfolgeverwalters erfolgen wird und hierfür auch keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen.^[6]

[1] KG, Beschluss v. 22.11.2004, 24 W 233/03, ZMR 2005, 309.

[2] Hügel/Elzer, WEG § 28 Rn. 85.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 21.7.1999, 24 W 2613/98, ZWE 2000, 218.

[4] AG Recklinghausen, Urteil v. 15.10.2019, 90 C 19/19, n. v.

[5] LG Dortmund, 1 S 275/19, ohne Entscheidung, da Berufungsrücknahme im Termin der mündlichen Verhandlung nach Hinweis der Kammer.

[6] AG Recklinghausen, Urteil v. 28.4.2020, 90 C 52/19, n. v.