Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 1.9 Abrechnung

Da die Sonderumlage eine Ergänzung bzw. einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan darstellt, ist über sie ebenso wie über den Wirtschaftsplan in der Jahresabrechnung und nicht gesondert abzurechnen.^[1] Die von den Wohnungseigentümern zu einer beschlossenen Sonderumlage geleisteten Zahlungen sind als Einnahmen darzustellen, was auch für mehrjährige Sonderumlagen gilt. Die nicht verbrauchten Teile der Sonderumlage sind gesondert darzustellen.^[2] Die Mittelverwendung ist ebenso auf Ausgabenseite zu berücksichtigen.

Praxis-Beispiel

Darstellung einer im Wirtschaftsjahr durch Sonderumlage finanzierten und abgeschlossenen Maßnahme in der Jahresabrechnung

Die Wohnungseigentümer beschließen am 14.5.2025 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000 EUR zwecks Finanzierung einer im Sommer 2025 durchzuführenden Dachsanierung. Die Maßnahme ist im September vollendet, der Verwalter begleicht die entsprechende Handwerkerrechnung.

Muster

Jahresabrechnung 2025

A Einnahmen/Ausgaben

I Einnahmen

Einnahmenart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler- schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
	Hausgeldzahlungen Bewirtschaftungskosten	25.000	MEA	100/1.000	2.500
	Sonderumlage Dachsanierung	10.000	MEA	100/1.000	1.000
Gesamteinnahme		35.000			3.500

II Ausgaben

Ausgabenart		Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteiler- schlüssel	Ihr Anteil (EUR)
	Gebäudeversicherung	(...)	MEA	100/1.000	(...)
	(...)	(...)	MEA	100/1.000	(...)
	Dachsanierung	10.000	Einheiten	1/10	1.000
Gesamtausgaben		(...)			(...)

Korrektur eines falschen Kostenverteilungsschlüssels

Wurde im Rahmen der Erhebung der Sonderumlage ein falscher Kostenverteilungsschlüssel angewendet, so ist dies im Rahmen der Jahresabrechnung zu korrigieren. Der fehlerhafte Verteilerschlüssel hat keine Bindungswirkung für die nachfolgende Jahresabrechnung.^[3]

Darstellung mehrjähriger Sonderumlage

Handelt es sich um jahresübergreifende Positionen (etwa im Rahmen einer bestimmten Erhaltungsmaßnahme), ist nicht von einer objektbezogenen Abrechnung, also am Ende der Maßnahme auszugehen, sondern dem Prinzip des § 28 Abs. 2 WEG folgend, von einer jahresbezogenen Abrechnung.^[4] Werden also z. B. Abschlagszahlungen an den Werkunternehmer gezahlt, sind diese auch entsprechend darzustellen. Alles andere würde dem Charakter der Jahresabrechnung widersprechen, in der die tatsächlich vereinnahmten Einnahmen und tatsächlich getätigten Ausgaben darzustellen sind.

Sollte eine Sonderumlage bereits vereinnahmt sein, die nicht ausgekehrt werden soll, da sie im Folgejahr zur Zahlung der weiteren Arbeiten benötigt wird, ist es auch ohne ausdrücklichen Eigentümerbeschluss zulässig, sie zur Erhaltung der bereits geschöpften Liquidität vorübergehend der Erhaltungsrücklage zuzuweisen.^[5] Wegen der Zweckbindung dieser Gelder innerhalb der Erhaltungsrücklage sind diese als Unter-Buchungsposten als "nicht verbrauchte Sonderumlage" neben der Erhaltungsrücklage zu verbuchen.^[6]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 22.11.2004, 24 W 233/03, ZMR 2005, 309.

[2] Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 WEG Rn. 86; Becker in Bärmann, § 28 WEG Rn. 44; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, § 8 Rn. 165.

[3] LG Lüneburg, Beschluss v. 28.7.2014, 9 S 49/14, ZMR 2014, 1005.

[4] BeckOK WEG/Bartholome, 57. Ed. 15.7.2024, WEG § 28 Rn. 97; Müller ZWE 2011, 200 (201); Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten/Niedenführ, WEG, § 28 Rn. 140; a. A. KG Berlin, Beschluss v. 26.1.2004, 24 W 182/02, NJW-RR 2004, 588.

[5] BeckOK WEG/Bartholome a. a. O.

[6] Dötsch, ZWE 2018, 61 (63).