Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 2.4.2 Mehrhausanlagen

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es sich um eine ungeregelte oder eine geregelte Mehrhausanlage handelt.

Ungeregelte Mehrhausanlage

Ist die Mehrhausanlage ungeregelt und in der Gemeinschaftsordnung keine Trennung der einzelnen Häuser bzw. Gebäudeteile vorgesehen, ist lediglich eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtanlage zu bilden. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz hinsichtlich der Bildung getrennter Rücklagen, wenn die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer einheitlichen Erhaltungsrücklage vorsieht.^[1] Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass ggf. eines der Häuser der Mehrhausanlage größeren Erhaltungsbedarf aufweist als die anderen.^[2]

Geregelte Mehrhausanlage

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was die Gemeinschaftsordnung konkret regelt.

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der "Gebäudeteile mit Wohnungen einerseits und das Parkhaus andererseits in wirtschaftlicher Hinsicht so behandelt werden sollen, als seien es voneinander unabhängige Gebäude", ändert nichts daran, dass die Teil- und Wohnungseigentümer in eine Erhaltungsrücklage einzuzahlen haben, so die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorsieht.^[3]

Ist nur eine Rücklage gebildet und sind den Untergemeinschaften aber Beschlusskompetenzen mit Blick auf Maßnahmen der Erhaltung der einzelnen Häuser eingeräumt, können die Wohnungseigentümer einer Wirtschaftseinheit nicht ohne Weiteres – etwa über eine "Kompetenz kraft Sachzusammenhangs" – allein über die Entnahme aus der Rücklage entscheiden. Es bleibt vielmehr bei der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.^[4]

Regelt die Gemeinschaftsordnung hingegen, dass "Wohngebäude und Parkhaus je als selbstständige Einheit anzusehen und zu behandeln sind, und dies insbesondere für die Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, für die Verteilung der laufenden Kosten, der Erhaltungs-/Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlungen (…) gilt", so sind auch getrennte Rücklagen zu bilden. Es ist nämlich selbstverständlich zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Erhaltung der einzelnen Gebäude ist.^[5]

Aber auch ohne ausdrückliche Erwähnung der Rücklage sind für die einzelnen Untergemeinschaften dann getrennte Rücklagen zu bilden, wenn den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung die Kompetenz eingeräumt ist, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen und zugleich bestimmt ist, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[6]

Ergibt sich weder aus der Gemeinschaftsordnung noch aus einer anderweitigen Vereinbarung die Möglichkeit zur Bildung mehrerer Erhaltungsrücklagen und wurden dennoch solche Rücklagen angespart und auf gesonderte Rücklagenkonten gebucht, ist hierdurch nicht eine wirksame Vereinbarung zu einer isolierten Erhaltungsrücklage für einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums begründet worden. Der gesondert ausgewiesene Teil bleibt vielmehr Bestandteil der gesamten Erhaltungsrücklage.^[7]

Keine gesonderten Bankkonten für mehrere Rücklagen

Auch wenn aufgrund entsprechender Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung für die einzelnen Gebäude getrennte Rücklagen zu bilden sind, verbleiben die jeweiligen Rücklagen im Gemeinschaftsvermögen. Hieraus folgt, dass nicht etwa ein gesondertes Bankkonto für die jeweilige Rücklage zu führen ist, vielmehr sind die Rücklagen buchhalterisch zu trennen.

[1] BGH, Urteil v. 17.4.2015, V ZR 12/14, ZMR 2015, 726; LG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2014, 25 S 141/13, ZMR 2014, 818.

[2] Abramenko ZWE 2015, 72.

[3] AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 23.2.2018, 883 C 16/17, ZMR 2018, 880.

[4] AG Solingen, Urteil v. 8.12.2017, 15a C 32/17, ZMR 2018, 383.

[5] BGH, Urteil v. 17.4.2015, V ZR 12/14, ZMR 2015, 726.

[6] BGH, Urteil v. 10.11.2017, V ZR 184/16, ZMR 2018, 234.

[7] LG Itzehoe, Urteil v. 28.6.2013, 11 S 31/12, ZMR 2013, 924.