Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 3.2.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. Behandelt wird darüber hinaus das Thema Darlehensaufnahme.

1 Sonderumlage

1.1 Überblick

Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und ein Zugriff auf eine Rücklage oder eine Kreditaufnahme nicht möglich oder erwünscht ist. Sonderumlagen kommt insbesondere im Bereich der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums große Bedeutung zu, auch wenn eine Erhaltungsrücklage gebildet ist. Auch "Liquiditätsumlagen" im Fall von Hausgeldausfällen einzelner Wohnungseigentümer sind in der Praxis keine Seltenheit. Von Bedeutung sind Sonderumlagen auch zur Finanzierung von Maßnahmen der baulichen Veränderung, die mit einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer verbunden sind, erst recht aber dann, wenn gerade nicht alle kostentragungsverpflichtet sind.

1.2 Beschlussfassung

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.^[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige Sonderumlagen beschlossen würden.^[2]

[1] BR-Drs. 168/20, S. 85; Hügel/Elzer, WEG § 28 Rn. 81.

[2] BGH, Urteil v. 22.7.2011, V ZR 245/09, NJW-RR 2011, 1383; AG Rendsburg, Urteil v. 12.3.2010, 18 C 675/09, ZWE 2011, 58.

1.2.1 Beschluss erforderlich

Ebenso wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.^[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann nicht, wenn ein unerwarteter Liquiditätsbedarf entsteht, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben Entsprechendes vereinbart.

Beschluss über Erhaltungsmaßnahme

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, so umfasst dieser Beschluss auch dann, wenn eine Erhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, noch nicht die Erhebung einer Sonderumlage. Der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme stellt keine Rechtsgrundlage dafür dar, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag von einzelnen Wohnungseigentümern einzufordern.^[2]

Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer, entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan erstellt und auf seiner Grundlage die erhöhten Hausgeldvorschüsse durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzt werden. In aller Regel werden aber bestimmte Anlässe die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich machen.

Gegenstände einer Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage

Praxisrelevant sind hier insbesondere

• größere Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen,
• bauliche Veränderungen,
• Hausgeldausfälle einzelner Wohnungseigentümer,
• Finanzierung von Verfahrenskosten,
• größere Anschaffungen.

[1] LG Hamburg, Beschluss v. 30.5.2018, 318 S 70/16, ZMR 2018, 793.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 27.2.1998, 16 Wx 30/98, ZMR 1998, 463.

1.2.2 Mehrjährige Sonderumlage

Insbesondere bei geplanten größeren, nicht dringenden Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung, können auch mehrjährige Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährige Sonderumlage ist allerdings, dass zum einen feststeht, dass die Erhaltungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und zum anderen auch der Zeitpunkt ihrer Durchführung festgelegt ist.^[1]

[1] LG Mönchengladbach, Beschluss v. 9.8.2006, 5 T 18/06, ZMR 2007, 895.

1.2.3 Zweckbindung und Bestimmtheit

Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen,^[1] dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.^[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser Eigentümerbeschluss, der die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge der Sonderumlage fällig stellt, nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Wohnungseigentümer später einen Beschluss über die bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Erhaltungsmaßnahmen fassen.^[3]

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Vorfeld geklärt ist, für welche Zwecke die Sonderumlage erhoben wird. Dies ist dann nicht de...