Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige Sonderumlagen beschlossen würden.[2]
1.2.1 Beschluss erforderlich
Ebenso, wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann nicht, wenn ein unerwarteter Liquiditätsbedarf entsteht, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben Entsprechendes vereinbart.
Beschluss über Erhaltungsmaßnahme
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, so umfasst dieser Beschluss auch dann, wenn eine Erhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, noch nicht die Erhebung einer Sonderumlage. Der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme stellt daher keine Rechtsgrundlage dafür dar, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag von einzelnen Wohnungseigentümern einzufordern.[2]
Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer, entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan erstellt und auf seiner Grundlage die erhöhten Hausgeldvorschüsse durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzt werden. In aller Regel werden aber bestimmte Anlässe die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich machen.
Gegenstände einer Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage
Praxisrelevant sind hier insbesondere
- größere Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen,
- bauliche Veränderungen,
- Hausgeldausfälle einzelner Wohnungseigentümer,
- größere Anschaffungen.
1.2.2 Mehrjährige Sonderumlage
Insbesondere bei geplanten größeren, nicht dringenden Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung, können auch mehrjährige Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährige Sonderumlage ist allerdings, dass zum einen feststeht, dass die Erhaltungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt wird und zum anderen auch der Zeitpunkt ihrer Durchführung festgelegt ist.[1]
1.2.3 Zweckbindung und Bestimmtheit
Die Sonderumlage ist zweckgebunden an die zu finanzierende Maßnahme. Zwar können die Wohnungseigentümer beschlussweise die Zweckbindung aufheben und die Beiträge für andere Zwecke einsetzen[1], dem Verwalter fehlt indes diese Befugnis.[2] Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser Eigentümerbeschluss, der die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge der Sonderumlage fällig stellt, nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Wohnungseigentümer später einen Beschluss über die bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Erhaltungsmaßnahmen fassen.[3]
Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Vorfeld geklärt ist, für welche Zwecke die Sonderumlage erhoben wird. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Sonderumlage der Finanzierung diverser Maßnahmen dienen soll, allerdings die Sonderumlage nicht annähernd den zu erwartenden Kosten entspricht und deren Höhe daher unschlüssig ist.
Tatsächliche Kosten von 30.000 EUR, Sonderumlage in Höhe von 20.000 EUR
Die Wohnungseigentümer beschließen diverse Maßnahmen zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von 30.000 EUR. Weiter beschließen sie die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 20.000 EUR zur Finanzierung dieser Maßnahmen.
Ein derartiger Beschluss wäre mangels Bestimmtheit zumindest anfechtbar,[4] wenn nicht sogar nichtig,[5] weil es an der Klarstellung mangelt, wie der restliche Finanzbedarf in Höhe von 10.000 EUR gedeckt werden soll.
Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage widerspricht aber erst recht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn kein konkreter zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht.
Ungeklärtes Schicksal einer Jahresabrechnung
Der Vorverwalter hatte die Jahresabrechnung noch nicht erstellt. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, dass der Nachfolgeverwalter den Vorverwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung binnen bestimmter Frist auffordern soll. Im Fall des erfolglos verstreichenden Fristablaufs soll der Nachf...
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen