Ebenso, wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[1] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann nicht, wenn ein unerwarteter Liquiditätsbedarf entsteht, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben Entsprechendes vereinbart.
Beschluss über Erhaltungsmaßnahme
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, so umfasst dieser Beschluss auch dann, wenn eine Erhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, noch nicht die Erhebung einer Sonderumlage. Der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme stellt daher keine Rechtsgrundlage dafür dar, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag von einzelnen Wohnungseigentümern einzufordern.[2]
Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer, entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan erstellt und auf seiner Grundlage die erhöhten Hausgeldvorschüsse durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG festgesetzt werden. In aller Regel werden aber bestimmte Anlässe die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich machen.
Gegenstände einer Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage
Praxisrelevant sind hier insbesondere
- größere Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen,
- bauliche Veränderungen,
- Hausgeldausfälle einzelner Wohnungseigentümer,
- größere Anschaffungen.
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