Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den Fällen des § 575 BGB möglich ist –, so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit dem Beginn des Mietverhältnisses erstreckt.[1]
Berechnung der 4-Jahres-Frist
Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist.
Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.[2]
Was ist mit dem Kündigungsrecht?
Der Mieter muss seine Kündigung nicht begründen; das Kündigungsrecht ist auch nicht auf die Fälle der wirtschaftlichen Not beschränkt. Vielmehr besteht es auch dann, wenn sich der Mieter aus beliebigen anderen Gründen vom Vertrag lösen will. Die Kündigung kann bereits vor Ablauf der 4-jährigen Mietzeit zum Ablauf dieser Zeit ausgesprochen werden.[3]
Unterschiedliche Rechte für Vermieter und Mieter
Die Ausschlussbeschränkung besteht nur zugunsten des Mieters; der Vermieter ist auch über den Zeitraum von 4 Jahren an einen vereinbarten Kündigungsausschluss gebunden. Der Mieter kann immer nur das gesamte Mietverhältnis kündigen. Ein Recht zur "Kündigung" der Staffelmietvereinbarung unter Aufrechterhaltung des übrigen Mietverhältnisses gewährt § 557a Abs. 3 BGB nicht.
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