3.1 Vorbereitungsarbeiten durch den Verwalter
Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen:
- Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und wer als Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, für wen also eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde. Denn nur die Mitglieder werden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümer fingiert und sind entscheidungsbefugt sowie zur Beteiligung an den Fertigstellungskosten verpflichtet.
- Unter Zuhilfenahme von Sonderfachleuten sollte der Verwalter das Baustadium und die zu erwartenden Fertigstellungskosten ermitteln.
- Der Verwalter sollte mit einer entsprechenden Tagesordnung eine Eigentümerversammlung einberufen, um die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, ordnungsgemäße Eigentümerbeschlüsse zur Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus zu fassen.
- Bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs hat der Verwalter zu berücksichtigen, welche Einheiten noch nicht verkauft bzw. welche Käufer noch nicht Mitglied der (werdenden) Gemeinschaft sind, da diese Einheiten bei der Umlage der Kosten nicht beteiligt werden können.
3.2 Beschlussfassung durch die (werdenden) Wohnungseigentümer
Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer die Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus, entspricht ein solcher Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entspricht.
Planabweichungen
Weitere Maßstäbe sind die für die notariellen Bauträgerverträge maßgebliche Baubeschreibung und die gesamte Baueingabeplanung einschließlich bereits bestehender Werkpläne. Weicht der gefasste Beschluss hiervon ab, ist er anfechtbar; Planabweichungen sind bauliche Veränderungen, die allerdings mehrheitlich beschlossen werden können.[1]
Lehnen hingegen die (werdenden) Wohnungseigentümer mehrheitlich die Fertigstellung ab, so kann im Fall des Bestehens einer Fertigstellungsverpflichtung jedes Mitglied der Gemeinschaft von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Fertigstellung verlangen und dies gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auch gerichtlich im Wege der Beschlussersetzungsklage durchsetzen.
3.3 Mehrheitsbeschluss über Fertigstellung
Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer mehrheitlich die Fertigstellung, hat der Verwalter diesen Beschluss durchzuführen. Er hat hierfür Angebote einzuholen, Verträge zu schließen, die beauftragten Handwerker zu überwachen und die Arbeiten abzunehmen.
Fachmann hinzuziehen
Da dies mit einem erheblichen Haftungsrisiko für den Verwalter verbunden ist, sollte er einen Fachmann hinzuziehen.
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