Stellplatz: Kauf durch Gemeinschaft der Wohnungseigentüm ... / Vorbemerkung

Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.^[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden.^[2]

Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen ist, obliegt dabei nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Gemeinschaft als Eigentümerin, sondern vielmehr nur den Wohnungseigentumsgerichten im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG.^[3]

Ein ordnungemäßer Verwaltung entsprechender Erwerb eines Sondereigentums kann vorliegen beim Kauf

• einer Hausmeisterwohnung,
• eines Aufenthaltsraums für Pflegepersonal,
• eines Verwaltungs- oder Geräteraums,
• eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder bzw. Mülltonnen

Weitere Fälle, in denen der Erwerb von Immobilien durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt, können die Ersteigerung einer Teileigentumseinheit zur Vermeidung künftiger Wohngeldausfälle^[4] oder zur Weiterführung des Restaurant- und Bäderbetriebs eines Apart- und Kurzentrums sein. Ist ein Wohnungseigentümer aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten nicht mehr in der Lage, Wohngeldzahlungen aufzubringen, kann es im Interesse der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegen, dessen Wohnungen zu erwerben, um die Zahlung des Wohngeldes sicherzustellen. Ebenso kann es im Interesse der Gemeinschaft liegen, den Erwerb oder die Ersteigerung von Wohnungseinheiten durch Erwerber, die beabsichtigen, das Gemeinschaftseigentum zu beschädigen oder bei denen zu erwarten ist, dass sie sonst die Eigentümergemeinschaft schädigen, zu verhindern. In Betracht kommt der Erwerb von Sonder- und Teileigentum durch die Gemeinschaft insbesondere auch im Entziehungsverfahren, in dem auf diese Art und Weise etwa verhindert werden kann, dass sich kein Erwerber findet und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter mit dem auszuschließenden Miteigentümer belastet ist.^[5]

Andererseits entspricht der Erwerb einer Vielzahl von Sondereigentumseinheiten in der eigenen Anlage durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Maßnahme zur Lösung von Problemen der Gemeinschaft beitragen soll, die durch eine Vielzahl zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Miteigentümer verursacht werden.^[6]

Ausgehend von diesen Grundsätzen wird man den Erwerb eines Stellplatzes vom Bauträger dann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung ansehen können, wenn etwa bereits eine Hausmeisterwohnung vorhanden ist und insoweit auch Bedarf an einem Stellplatz für das Kfz des Hausmeisters besteht. Dies sollte im Beschlusswortlaut selbst bereits zum Ausdruck kommen.