Stellplatz (WEMoG) / 2 Kostenprobleme

2.1 Ausgangspunkt

Häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentumsanlagen ist die Kostenverteilung im Hinblick auf Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Nutzung nur einem Teil der Wohnungseigentümer möglich ist (vgl. Kostenverteilung des Aufzugbetriebs in einer Mehrhausanlage, in der nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug verfügt oder aber auch die Beteiligung der Erdgeschossbewohner an den Aufzugkosten). Streitpotenzial birgt in aller Regel die Kostenverteilung einer Tiefgaragensanierung, in der (mangels Masse) nur einem Teil der Wohnungseigentümer das Sondereigentum an einzelnen Stellplätzen zugewiesen ist. Sollte nämlich Sanierungsbedarf an der Garage selbst entstehen, ist zu berücksichtigen, dass die Tiefgarage – soweit an dieser nicht im Ganzen Teileigentum begründet wurde – hinsichtlich deren konstruktiver Teile zwingend im Gemeinschaftseigentum steht.

Hinweis

Kostenverteilung bei Garagensanierung

Verwalter sollten bei Fragen rund um die Kostenverteilung von Garagensanierungsmaßnahmen zunächst die Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nach Sonderregelungen durchforsten. Ist jedenfalls dort oder aber in einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer eindeutig geregelt, wie die Verteilung derartiger Kosten zu erfolgen hat, so ist die entsprechende Kostenregelung unbedingt zu beachten.

In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.^[1]

Enthalten die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung oder aber einer späteren Vereinbarung hingegen keine eindeutigen Regelungen über die Verteilung von (Tief-)Garagenkosten, so sind grundsätzlich auch diejenigen Wohnungseigentümer anteilig zur Kostentragung verpflichtet, zugunsten derer kein Sondereigentum an einem der Stellplätze begründet wurde.

Hinweis

Umdeutung in eine Kostentragungsregel

Anders kann es bei der Kostenverteilung bezüglich (abgeschlossener) Einzelgaragen dann aussehen, wenn zwar in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung keine Kostenregelung getroffen wurde, die Garage jedoch einem Sondereigentümer ausdrücklich auch hinsichtlich der konstruktiven Teile der Garage – die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (Außenwände, Dach, Garagentor) – zugeordnet wurde. Eine derartig unwirksame Sondereigentumszuordnung kann jedenfalls in eine entsprechende Kostentragungsregelung umgedeutet werden.

Abseits dieser Problemfälle erfolgt die Kostenverteilung im Hinblick auf die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der (Garagen-)Stellplätze nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.

[1] BGH, Urteil v. 12.11.2021, V ZR 204/20.

2.2 Umfangreiche Beschlusskompetenzen

Ganz grundsätzlich können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel mit einfacher Mehrheit beschließen. Ordnungsmäßiger Verwaltung können hier Eigentümerbeschlüsse über eine abweichende Kostenverteilung entsprechen, die den Kriterien des Verbrauchs oder der Kostenverursachung Rechnung tragen. Die Wohnungseigentümer können daher entgegen etwa einer anderslautenden Vereinbarung beschließen, dass tatsächlich nur diejenigen Wohnungseigentümer Bewirtschaftungs, Erhaltungs- und Verwaltungskosten der Stellplätze zu tragen haben, die auch tatsächlich über einen Stellplatz verfügen.