3.1 Eigentümer mehrerer Einheiten
Ist ein Wohnungseigentümer Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten, hat er bei geltendem Kopfstimmrecht lediglich eine Stimme für sämtliche Einheiten. Veräußert er einzelne Eigentumseinheiten, so erhalten die Erwerber ebenfalls ein Stimmrecht.
Aus 1 mach' 2
Der Wohnungseigentümer ist Eigentümer von 3 Wohnungen. Er hat lediglich eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Nach einiger Zeit veräußert er eine der Wohnungen. Der Erwerber hat nun auch eine Stimme. Künftig sind für die 3 Wohnungen also 2 Stimmen zu berücksichtigen.
Eine derartige Stimmrechtsmehrung müssen die übrigen Wohnungseigentümer hinnehmen[1], da es einem Wohnungseigentümer jederzeit freisteht, eine seiner Wohnungen zu veräußern. Eine Veräußerung kann nicht dahingehend erschwert werden, dass potenzielle Erwerber etwa nur ein Bruchteilsstimmrecht hätten oder sich sogar mit dem Veräußerer über die Stimmabgabe einigen müssten.
Auch zur Stärkung des Stimmgewichts zulässig
Vorgenannte Grundsätze gelten auch dann, wenn der Wohnungseigentümer einige seiner Einheiten an seinen Ehegatten oder nahe Verwandte veräußert, um das Stimmgewicht der Familie zu erhöhen.[2]
Bei Geltung eines anderen als des gesetzlichen Stimmprinzips nach Köpfen, stellt sich die Problematik nicht. Ist z. B. das Objektstimmrecht vereinbart, hätte der veräußernde Wohnungseigentümer ursprünglich 3 Stimmen gehabt. Durch Veräußerung einer Wohnung hat er nur noch 2 Stimmen. Am Stimmgewicht ändert sich also nichts. Richtet sich das Stimmrecht nach dem Wertprinzip und veräußert der Wohnungseigentümer von seinen 300/1.000 Miteigentumsanteile 150/1.000 Miteigentumsanteile, verringert sich entsprechend seine Stimmkraft.
3.2 Unterteilung
Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grundsätzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollzogen werden kann, darf sie nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.
Unterteilung und Veräußerung
Wohnungseigentümer W unterteilt seine Wohnung und veräußert die neu entstandene Einheit an den Erwerber E.
Kopfprinzip
Nach der Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Einheiten in seinem Eigentum stehen. Durch die Veräußerung der neu entstandenen Einheit tritt E nun als Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft ein. Dies führt allerdings nicht dazu, dass nun W und E jeweils eine volle Stimme haben. Da sich die Unterteilung gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollziehen kann, würden ihre Interessen beeinträchtigt, käme es zu einer Stimmrechtsmehrung infolge der Unterteilung. Das bestehende Stimmrecht des W ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten vielmehr von W und Erwerber E nach Bruchteilen auszuüben. Es ist nicht etwa entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben.[1]
Verwalterzustimmung führt nicht zur Vermehrung der Stimmrechte
Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses nach § 12 WEG führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
Zustimmung oder Ermächtigung in der Teilungserklärung
Die übrigen Wohnungseigentümer müssen eine Mehrung des Stimmrechts allerdings dann hinnehmen, wenn sie der Unterteilung zugestimmt haben. Entsprechendes gilt, wenn bereits in der Teilungserklärung vereinbart sein sollte, dass es im Fall einer Unterteilung einer Sondereigentumseinheit in rechtlich selbstständige Sondereigentumseinheiten zu einer entsprechenden Stimmrechtsvermehrung kommt.[2]
Objektprinzip
Bei Geltung des Objektprinzips bewirkt die Unterteilung und Veräußerung einer Einheit keine Mehrung der Stimmrechte. Auch hier ist das Stimmrecht von W und E nach Bruchteilen auszuüben.[3] Wie bei Geltung des Kopfprinzips kann aber auch mit Blick auf eine Unterteilung bei geltendem Objektprinzip Abweichendes in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelt werden.
Alle Sondereigentumseinheiten berücksichtigen
Gilt das Objektprinzip und ist der Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer einer Wohnung, sondern auch noch eines Stellplatzes, so hat er auch für diesen Stellplatz eine vollwertige Stimme, soweit Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts anderes regeln. Wäre W also noch Eigentümer eines Stellplatzes, würde ihm für diesen eine volle Stimme verbleiben.
Wert-/Flächenprinzip
Die Unterteilung und Veräußerung von Wohnungseigentum kann bei geltendem Wertprinzip, also einem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder bei geltendem Flächenprinzip, also einem Stimmrecht nach Fläche, bereits vom Grundsatz her niemals zu ei...
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