Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 5 Ausübung des Stimmrechts

Das Stimmrecht wird durch Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeübt und stellt dabei ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft dar. Zu beachten ist, dass die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag nicht mehr widerrufen werden kann, wenn sie dem Versammlungsleiter zugegangen ist.^[1]

Mehrhausanlagen

Bezüglich des Stimmrechts in Mehrhausanlagen ist zu unterscheiden, ob es sich um eine ungeregelte Mehrhausanlage handelt oder um eine solche, in der Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet sind. Handelt es sich um eine ungeregelte Mehrhausanlage, also eine solche, die keine Regelungen hinsichtlich einer Trennung der einzelnen Gebäude enthält, gelten keine Besonderheiten gegenüber einer Einhausanlage.

Handelt es sich hingegen um eine Mehrhausanlage, in der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude angeordnet oder sogar Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet sind, gilt etwa anderes. Grundsätzlich soll für das "Blockstimmrecht" der Eigentümer des jeweiligen Gebäudes bereits ausreichen, dass eine wirtschaftliche Trennung zwischen den einzelnen Häusern dergestalt vereinbart ist, dass die Kosten und Lasten, die ausschließlich einem der Häuser zuzuordnen sind, auch nur von den Eigentümern dieses Hauses zu tragen sind, soweit eine Kostenbelastung der übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist.^[2] Unzweifelhaft besteht ein "Blockstimmrecht" dann, wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen zur Regelung der Belange verleiht, die ausschließlich ihr Haus betreffen.

Betrifft ein Abstimmungsthema hiernach lediglich die Belange der Wohnungseigentümer eines der mehreren Häuser, sind auch nur die Wohnungseigentümer dieses Hauses stimmberechtigt.

Praxis-Beispiel

Instandsetzung des Aufzugs

In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der aus den Häusern A, B und C gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaft sind wirtschaftliche Untergemeinschaften gebildet. Der Aufzug in Haus A muss instand gesetzt werden. Erfolgt die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft, sind die Wohnungseigentümer der Häuser B und C nicht stimmberechtigt. Der Instandsetzungsbeschluss muss also mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer von Haus A gefasst werden.

Auch bei gewünschter möglichst vollständiger wirtschaftlicher Trennung der einzelnen Häuser einer Mehrhausanlage ist stets zu berücksichtigen, dass praxisrelevante Verwaltungsbereiche sämtliche Wohnungseigentümer betreffen. Steht etwa die Bestellung des Verwalters zur Beschlussfassung, sind sämtliche Wohnungseigentümer stimmberechtigt, da es nur einen Verwalter in der Wohnungseigentümergemeinschaft geben kann.

Bruchteilsgemeinschaft

Insbesondere im Fall von Wohnanlagen, die bis zum Jahr 1973 errichtet worden sind, war die Bildung einer Sondereigentumseinheit bezüglich einer gemeinschaftlichen Tiefgarage kein seltener Fall. Bis zum Inkrafttreten der ersten WEG-Novelle am 30.7.1973 war nämlich die Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen nicht möglich. Insoweit konnten lediglich Sondernutzungsrechte an den jeweiligen Stellplätzen begründet werden. Daher wurde an der gesamten Tiefgarage Sondereigentum begründet. Zugunsten der Wohnungseigentümer oder auch dritter Erwerber wurde ein Miteigentumsanteil an dem Sondereigentum "Tiefgarage" gebildet. Die einzelnen Miteigentümer an dem Sondereigentum "Tiefgarage" bilden eine Bruchteilsgemeinschaft. Auch im Übrigen sind Bruchteilsgemeinschaften an Sondereigentumseinheiten etwa in Form einer gemeinschaftlichen Schwimmhalle oder einem Fitnessraum denkbar.

In Ausübung des Stimmrechts der Mitglieder dieser Bruchteilsgemeinschaft sind nun die Bestimmungen der §§ 25 Abs. 2 Satz 2 WEG und 745 Abs. 1 BGB zu beachten. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG besagt, dass sich die Bruchteilseigentümer mit Blick auf die Stimmabgabe für ihre Sondereigentumseinheit "Tiefgarage" einigen müssen. Diese Einigung haben die Bruchteilseigentümer nach der Bestimmung des § 745 Abs. 1 BGB herbeizuführen, nämlich durch Beschlussfassung innerhalb der Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer. In Abweichung vom Recht des Wohnungseigentums genügt insoweit nicht die relative Mehrheit, vielmehr muss mehr als die Hälfte aller Bruchteilseigentümer zustimmen. Die so zustande gekommene Stimme wird dann im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung abgegeben. Insoweit genügt grundsätzlich die Stimmabgabe durch eines der Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft für die Bruchteilsgemeinschaft. Der in einer Versammlung anwesende Mitinhaber eines Wohnungseigentums handelt bei der Stimmabgabe nämlich in der Regel nicht nur für sich, sondern auch für die übrigen – abwesenden – Mitinhaber desselben Wohnungseigentums. Er gilt auch regelmäßig als legitimiert, das Stimmrecht für alle Mitinhaber des Wohnungseigentums auszuüben. Dies gilt allerdings nur, wenn k...