Störender Wohnungsnachbar (WEMoG) / 2 Störender Mieter – beeinträchtigter Wohnungseigentümer

Liegt bei dem Verstoß des Mieters auch ein Verstoß gegen Regelungen der Hausordnung oder Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben vor, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Mieter auf Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB. Ist der beeinträchtigte Wohnungseigentümer durch den Mietgebrauch konkret in seinem Sondereigentum gestört, hat er daneben einen entsprechenden Individualanspruch auf Unterlassung, den er unabhängig von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen kann. Hiervon unabhängig können Unterlassungsansprüche auch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Keine unmittelbare Rechtsbeziehung zum Mieter

Der lärmende Mieter, mit dem keine unmittelbare Rechtsbeziehung besteht, kann nach allgemeinen Grundsätzen gemäß § 1004 BGB auf Unterlassen oder Beseitigung in Anspruch genommen werden, da eine Beeinträchtigung des Eigentums vorliegt.

Vorgehen gegen vermietenden Eigentümer

Gleichzeitig muss der Wohnungseigentümer gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen. Da von diesem selbst die Beeinträchtigung nicht ausgeht, kann von ihm auch nicht verlangt werden, dass er die Beeinträchtigung in Zukunft unterlässt. Vielmehr ist er zur Tätigkeit verpflichtet, da er zum einen für seinen Mieter haftet, zum anderen er der Einzige ist, der den Mietvertrag theoretisch beenden und somit dauerhaft die Störung beseitigen kann. Insofern muss der vermietende Wohnungseigentümer aufgefordert werden dafür Sorge zu tragen, dass ein weiteres Fehlverhalten seines Mieters und eine damit einhergehende Störung des anderen Wohnungseigentümers sowie des Hausfriedens unterbleibt.

Hinweis

Abmahnung oder Kündigung durch Vermieter

Wie das geschehen muss, kann letztlich nur der Vermieter entscheiden, er muss aber geeignete Mittel ergreifen. Dies können im rechtlichen Sinne nur der Ausspruch einer Abmahnung oder der fristgerechten oder fristlosen Kündigung sein.

Ermessen des Vermieters

Hierbei entscheidet die Schwere des Fehlverhaltens über das geeignete Mittel. Bei dieser Auswahl ist dem Vermieter sicherlich ein Ermessen einzuräumen, in keinem Fall kann er verpflichtet werden, eine unwirksame oder sinnlose Erklärung abzugeben. So kann bei einer erstmaligen und kurzfristigen Lärmbeeinträchtigung nicht verlangt werden, dass eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Maßgeblich ist vielmehr, dass der vermietende Wohnungseigentümer überhaupt tätig wird. Denn nur so kann – wenn auch über einen längeren Zeitraum – die Beendigung des Mietverhältnisses und damit die dauerhafte Beseitigung der Störung erzielt werden.

Hinweis

Verwalter vertritt Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Auch hier sollte sich der Verwalter nur für die Mehrheit der Wohnungseigentümer, sofern diese beeinträchtigt sind und ein entsprechender Beschuss vorliegt, stark machen und tätig werden. Der Verwalter sollte hierbei beachten, dass er die Interessen der Gemeinschaft und nicht der einzelnen Wohnungseigentümer wahrnimmt.