Tätige Mithilfe im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Tätige Mithilfe ist die in der Regel unentgeltliche Mitwirkung von Eigentümern an Gemeinschafts- und Verwaltungsaufgaben. Sie ist im WEG nicht geregelt. Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zu tätiger Mithilfe verpflichtet werden. Dies ist nur durch Vereinbarung möglich.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die "tätige Mithilfe" ist gesetzlich nicht geregelt.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 26.11.2018, 2-09 S 88/17: Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz zur Auferlegung von Leistungspflichten. Insoweit kann ein Wohnungseigentümer nicht zur Beseitigung einer von ihm vorgenommenen baulichen Veränderung verpflichtet werden.

LG Dortmund, Urteil v. 24.4.2018, 1 S 109/17: Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, alle Wohnungseigentümer zu verpflichten, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster selbst zu streichen oder für die Malerarbeiten auf eigene Kosten selbst Unternehmer beauftragen zu müssen.

BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11: Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09: Aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

1 Wunsch nach Kosteneinsparung

Häufig stellen sich gerade kleinere Gemeinschaften im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung die Frage, ob nicht die Eigentümer notwendige Arbeiten in Eigenleistung, ohne die Beauftragung von kostenintensiven Fremdfirmen erbringen können. Hierbei kommt es leicht zu Streitigkeiten darüber, ob es zulässig ist, einzelne Eigentümer gegen ihren Willen durch Mehrheitsbeschluss zur Erbringung dieser Leistung zu verpflichten.

2 Eigenleistung durch Mehrheitsbeschluss

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Eine tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer entspricht allerdings nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Wohnungseigentumsgesetz eine solche nicht vorsieht. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[1]

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG obliegt den Wohnungseigentümern lediglich die Verpflichtung, die bei der ordnungsmäßigen Verwaltung anfallenden Kosten zu tragen.

Tätige Mithilfe durch die Wohnungseigentümer kann zwar vereinbart werden. Allerdings existieren zumindest in den Gemeinschaftsordnungen der letzten 30 bis 40 Jahren lediglich einmal im Ausnahmefall entsprechende Regelungen. Im Übrigen können die Wohnungseigentümer aber durchaus außerhalb der Gemeinschaftsordnung eine tätige Mithilfe vereinbaren, was allerdings nur in Kleinanlage möglich sein dürfte.

Jedenfalls können Wohnungseigentümer nicht gegen ihren Willen verpflichtet werden, Arbeiten persönlich ausführen zu müssen. Aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Gebrauch, die Verwaltung und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.^[2] Den Wohnungseigentümern können insoweit keinerlei Leistungspflichten auferlegt werden. Unerheblich ist, ob es sich etwa um Räum- und Streupflichten^[3] oder eine turnusmäßige Gehweg- oder Hausreinigung handelt.^[4]

Die Wohnungseigentümer können auch nicht beschlussweise verpflichtet werden, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster selbst zu streichen oder für die Malerarbeiten auf eigene Kosten selbst Unternehmer beauftragen zu müssen.^[5]

Ein Wohnungseigentümer kann beschlussweise auch nicht zur Beseitigung einer von ihm vorgenommenen baulichen Veränderung verpflichtet werden.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777.

[2] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777.

[3] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11, ZMR 2012, 646.

[4] a. A. AG Krefeld, Urteil v. 15.12.2017, 13 C 22/17, ZMR 2018, 378.

[5] LG Dortmund, Urteil v. 24.4.2018, 1 S 109/17, ZMR 2018, 615.

[6] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 26.11.2018, 2-09 S 88/17, ZMR 2019, 210.