Technische Immobilienverwaltung (ZertVerwV)

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vorsieht und mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur noch festlegt, dass ein Verwalter "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen hat, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen", scheint der Aufgabenbereich vollkommen konturenlos. Ein Rückgriff auf die Rechtsprechung der letzten Jahre zu dem Bereich Erhaltung (also Instandhaltung und Instandsetzung) lässt den Schwerpunkt auf Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten^[1] setzen sowie die Pflicht, Mängel der Wohnungseigentumsanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.^[2]

Angesichts der aktuellen Entwicklungen, um nur z. B. auf die durch die WEG-Reform 2020 u. a. eingeführten Ansprüche auf Elektromobilität und Anschluss an das Glasfasernetz oder die Klimaziele des Bundes und die aktuelle Gas- und Energiekrise hinzuweisen, zeichnet sich ab, dass das bislang erforderliche Wissen bei Weitem nicht mehr genügt. Auch wenn von einem Verwalter kein "Ingenieurswissen" verlangt werden kann und er bei größeren Sanierungs- und Baumaßnahmen stets Sonderfachleute hinzuziehen sollte, benötigt er doch ein fundiertes bautechnisches Grundwissen, um den Anforderungen noch gerecht werden zu können.

Nur unter diesen Voraussetzungen ist die Verwaltung in der Lage, bei anfallenden Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Handwerkern, Dienstleistern und weiteren Fachkreisen zielorientiert und auf Augenhöhe zu kommunizieren. Hinzu kommt, dass sich technische Anforderungen beispielsweise zu Energieeinsparung, Brandschutz oder Schallschutz sowohl national als auch auf europäischer Ebene in oftmals sehr kurzen Zeitabständen verändern. Neben technischem Wissen beinhaltet die technische Betreuung von Wohnungseigentum deshalb auch Grundkenntnisse zu aktuellen Regelwerken und gesetzlichen Bestimmungen.

Technische Verwaltung

Die wichtigsten Bereiche der technischen Hausverwaltung können aus der Zusammenschau der §§ 555a und 555b BGB abgeleitet werden.

• § 555a BGB beschreibt Erhaltungsmaßnahmen an Gebäuden, die in Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen untergliedert sind.
• § 555b BGB enthält eine Liste von Maßnahmen, die zu baulichen Verbesserungen führen und dort als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet werden.

Aufgabenbereiche der technischen Hausverwaltung

Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass abweichend zu diesen Definitionen nach DIN 31051 nicht nur Wartung und Inspektion, sondern auch Instandsetzung und Modernisierung unter dem Begriff Instandhaltung zusammengefasst werden. Bezogen auf die Tätigkeit von Hausverwaltungen ist jedoch in Analogie zu §§ 555a, 555b BGB die Gliederung gemäß voriger Abbildung anzuwenden. Auch entspricht diese Einteilung den Begriffsbestimmungen des § 2 HOAI.

Instandhaltungsmaßnahmen

Instandhaltungsmaßnahmen sind im Regelfall solche, die in festgelegten Intervallen, witterungsbedingt oder in Abhängigkeit zu den Jahreszeiten, planmäßig durchzuführen sind. Teilweise erfahren Bauteile oder sonstige Gegenstände bei Instandhaltungsmaßnahmen Veränderungen, teilweise bleiben sie unverändert:

• Inspektion

  Inspektionen sind Maßnahmen zur Feststellung, Messung und Beurteilung eines Ist-Zustands. Bei Inspektionen bleibt die Sache selbst, meist eine technische Anlage, unverändert. Typische Beispiele für Inspektionen sind Abgasmessungen oder Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Lüftungsanlagen oder Löscheinrichtungen. Inspektionen sind im Regelfall in vordefinierten Zeitintervallen durchzuführen.

• Wartung

  Wartungsmaßnahmen werden ähnlich wie Inspektionen nach gesetzlichen Bestimmungen oder Herstellervorschriften regelmäßig in bestimmten Intervallen oder zu bestimmten Terminen durchgeführt. Es handelt sich nicht um einmalige Leistungen, auch werden Wartungen nicht aufgrund eines besonderen Anlasses, z. B. Störungen, durchgeführt. Wartungen sind erforderlich, um die Funktionssicherheit zu erhalten und vorzeitigen Schäden oder übermäßigem Verschleiß möglichst vorzubeugen. Beispiele sind Aufzugwartung, Wartung von Anlagen oder Funktionseinheiten für Elektrik, Heizung und Lüftung.

• Reinigung

  Jahreszeitlich bedingte oder situationsabhängige Maßnahmen, um die Sicherheit oder Funktionsfähigkeit von Flächen, Bauteilen und Anlagen sicherzustellen. Typische Beispiele sind Entfernung von Laub auf Gehwegen und Terrassen, Reinigung von Dachrinnen, Schneeräumen oder Beseitigung von herabgefallenen Zweigen oder Ästen nach Sturm- oder Unwetterereignissen.

• Instandsetzung

  Instandsetzungen können in vielen Fällen Reparaturen gleichgesetzt werden. Im Unterschied ...