Haben die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung von ihrer Entscheidungskompetenz im Innenverhältnis Gebrauch gemacht, bedarf es noch der Beschlussumsetzung im Außenverhältnis. Die Durchführung der Beschlüsse ist nach § 18 WEG Aufgabe der Gemeinschaft; das hierzu tätig werdende Organ ist deren Verwalter. Es besteht kein subjektives Recht des einzelnen Wohnungseigentümers mehr gegenüber dem Verwalter auf Vollziehung eines Beschlusses; der Verwalter ist insoweit nicht der richtige Anspruchsgegner.[1]
Somit sind die Wohnungseigentümer nicht befugt, eigenmächtig (d. h. ohne vorherige Beschlussfassung) bauliche Maßnahmen durchzuführen[2], andererseits ist der Verwalter an eine konkret beschlossene Maßnahme gebunden, auch wenn er diese für unsinnig erachtet.[3]
Mit Blick auf die oben dargestellte Trennung von Entscheidungs- und Durchführungskompetenz ist es von besonderer Bedeutung für den Verwalter, das "Spannungsverhältnis" zwischen den ihm im Innenverhältnis obliegenden Befugnissen und seiner sehr weitgehenden Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG im Außenverhältnis richtig einzuschätzen. Diese Fragen sowie der konkrete Umfang der den Verwalter in diesem Rahmen treffenden Pflichten werden nachfolgend erörtert.
OLG Celle, Beschluss v. 12.3.2001, 4 W 199/00, ZMR 2001 S. 642 = NZM 2002 S. 169: Die Kompetenz des Verwalters zu dringenden Instandsetzungsmaßnahmen nach § 27 WEG umfasst in der Regel nicht die Vergabe eines Auftrags zu einer umfassenden Sanierung der Fassade.
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