Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.3 Kompetenzverschiebungen durch Beschluss

Oftmals wird eine Umverteilung der Zuständigkeiten auch im Wege der Beschlussfassung versucht.

2.3.1 Mögliche Regelungen durch Beschluss

Da jetzt im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz über die Regelung der Kostentragung nicht nur im Einzelfall besteht, sind Beschlüsse über die Verteilung von Erhaltungskosten möglich. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist weit gefasst, da der Beschlusskompetenz (nahezu) alle Kostenarten ("einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten") unterfallen, auch die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Ein "Generalbeschluss" über die Abänderung des Verteilungsmaßstabs für sämtliche Kosten und Aufwendungen verstößt allerdings gegen das in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verankerte Transparenzgebot.^[1]

Die Beschlusskompetenz besteht auch unabhängig davon, ob der gesetzliche Kostenverteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (Miteigentumsanteile) durch einen vormals beschlossenen oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Umlageschlüssel geändert werden soll.

Ein ordnungsmäßiger Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln sind.^[2] Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss allerdings nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden.^[3]

Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.^[4]

[1] AG Freising, Urteil v. 2.8.2024, 1 C 900/23.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 30.3.2023, 2-13 S 15/22, ZMR 2023, 738.

[3] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23, ZMR 2024, 588.

[4] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, ZMR 2024, 679.

2.3.2 Konkreter Verteilerschlüssel

Ausdrückliche Bezeichnung

Die konkreten Kostenverteilerschlüssel müssen im Beschluss selbst genannt werden. Wenn unklar bleibt, welche Schlüssel ab wann geändert werden sollen, ist der Beschluss zu unbestimmt.^[1] Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen.^[2]

[1] AG Hamburg, Urteil v. 12.12.2022, 11 C 106/22, ZMR 2023, 233. Zum Bestimmtheitsgrundsatz vgl. auch Riecke, ZMR 2018, 173 ff.

[2] BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 195/17, ZMR 2018, 1024 sowie dazu Riecke, ZWE 2018, 456; AG Hamburg-St. Georg, Beschluss v. 6.5.2024, 980b C 23/23, ZMR 2024, 891: Der Gebrauch des (weiten), von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eröffneten Gestaltungsermessens setzt voraus, dass sich die Eigentümer gewahr darüber sind, ob und in welcher Form sie von dem bisherigen Verteilungsschlüssel abweichen wollen.

2.3.2.1 Erstmalige Belastung/erstmalige Befreiung

Nach § 16 Abs. 3 WEG a. F. sollte die erstmalige Belastung und erstmalige Befreiung bei der Kostentragung ausscheiden.^[1] Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stelle keine Veränderung eines Umlageschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hat dies jedoch geändert. Jetzt kann der Kreis der Kostenschuldner verändert werden, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.^[2]

[1] Vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66 unter Hinweis auf Bärmann/Becker § 16 Rn. 83 und § 28 Rn. 121a.

[2] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, ZMR 2024, 679.

2.3.2.2 Keine generelle Änderung aller Kostenverteilerschlüssel

Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer eine abweichende Verteilung nur für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten beschließen, nicht eine generelle Veränderung i. S. e. allgemeinen Verteilerschlüssels. Ein solcher genereller Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[1]

Die Gegenmeinung verweist u. a. auf die Formulierung "von einer Vereinbarung abweichenden" Verteilung und erlaubt die erstmalige Belastung mit Kosten.^[2] Es handelt sich um eine umfassende gesetzliche Öffnungsklausel.^[3] Ein "sachlicher Grund" für die Änderung der Kostenverteilung ist nicht erforderlich.^[4] Die Abänderung setzt weder schwerwiegende Gründe noch eine Unbilligkeit voraus.^[5] Bei der Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind die Grenzen einer ordnungsmäßigen Ve...