Rüdiger Fritsch, Dr. Olaf Riecke
§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen.
Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonstige Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss anlässlich der abzuhaltenden Eigentümerversammlung. Hieraus folgt, dass vor einer gerichtlichen Inanspruchnahme der Gemeinschaft auf Umsetzung einer von einem einzelnen Wohnungseigentümer gewünschten Verwaltungsmaßnahme grundsätzlich die Befassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Maßnahme zum Zweck der Beschlussfassung voranzugehen hat (es sei denn, bereits zuvor wäre klar, dass eine solche Befassung nicht positiv erfolgen wird – dann wäre ein entsprechendes Vorgehen reine "Förmelei"). Bei einer Delegation durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG haftet der Verwalter selbst schnell für Verzögerungen. Wenn der Verwalter die gebotene Maßnahme nicht rechtzeitig vollzieht, kann er sich u. U. schon haftbar machen. Der Verwalter wird durch die Kompetenzverlagerung nicht freier als die Wohnungseigentümer. Wenn die Wohnungseigentümer 3 Angebote einholen müssen, muss das der Verwalter vor dem eigenen Handeln auch. Haben die Wohnungseigentümer Ermessen, hat es der Verwalter auch. War das Ermessen der Wohnungseigentümer wegen dringenden Sanierungsbedarfs auf Null reduziert, muss der Verwalter unverzüglich handeln.
Wenn die Wohnungseigentümer durch Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden, kann der Beschluss nach § 44 WEG angefochten werden. Wenn nach Delegation der Verwalter entscheidet, besteht nur ein (nachträglicher) Schadensersatzanspruch, der aber nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden kann (ein Direktanspruch des Wohnungseigentümers wird abgelehnt).
Die Beschränkung des Rechtsschutzes gebietet es, dass die Kompetenzen nicht grenzenlos übertragen werden können, da ansonsten die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer und vor allem die durch die Beschlussklage geschützten Rechte der Minderheiten unterlaufen werden.
Unterlassene Beschlussfassung
Wenn eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlussfassung trotz Vorbefassung in der Eigentümerversammlung nicht erfolgt, kann das vom Wohnungseigentümer anzurufende Gericht gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nach billigem Ermessen ersatzweise eine Beschlussersetzung über die Durchführung der Maßnahme treffen, sofern den Wohnungseigentümern selbst Ermessen zustand. Entsprechendes gilt auch für eine Nachgenehmigung per Beschluss. Auch wenn die Anfechtung des Negativbeschlusses erfolglos war, kommt eine gerichtliche Beschlussersetzung in Form eines Grundlagenbeschlusses in Betracht.
Ein Anspruch auf die Durchführung einer bestimmten Maßnahme besteht indes nur im Fall einer sog. Ermessensreduzierung auf Null, d. h. wenn die begehrte Maßnahme die einzige ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende ist. Wenn ein offensichtlicher Ausfall des Selbstbestimmungsrechts der (übrigen) Eigentümer zu beklagen und das ihnen zustehende Ermessen im Rahmen des Erforderlichen "auf Null" reduziert ist, kommt eine gerichtliche Beschlussersetzung durch Beauftragung eines Fachunternehmens gemäß dessen konkretem Angebot in Betracht.
Schadensersatzanspruch gegen die GdWE
Verweigern die übrigen Wohnungseigentümer eine gebotene positive Beschlussfassung, bestehen etwaige Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers nicht mehr direkt ihnen gegenüber. Der Verband besaß bis 30.11.2020 noch keine Beschlussdurchführungskompetenz. Ab 1.1.2020 richten sich die individuellen Schadensersatzansprüche nur noch gegen die Gemeinschaft als Funktionsträger der Verwaltung, diese wiederum kann gestützt auf § 280 Abs. 1 BGB ggf. Regress gegenüber den Eigentümern nehmen, die bei einer für sie erkennbar unabweisbar erforderlichen Beschlussfassung nicht mit "Ja" stimmten. Die Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Kompetenzausübung entfallen indes, sofern der ablehnende Negativbeschluss nicht angefochten wird.
Insbesondere richten sich etwaige Ansprüche einzelner Eigentümer wegen unterlassener Maßnahmen nicht gegen den Wohnungseigentumsverwalter, da dieser lediglich befugt ist, auf der Grundlage eines Eigentümerbeschlusses als Organ der GdWE die gefassten Beschlüsse und andere Verwaltungsmaßnahmen durchzuführen.
Umgekehrt haftet indes die Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband für die verzögerte oder unterlassene Ausführung einer beschlossenen Maßnahme, da die Gemeinschaft den Verwalter zur Beschlussumsetzung anzuhalten hat. Die GdWE kann ihrerseits Regress beim (ausgeschiedenen) Verwalter nehmen, soweit diesem eigene Pflichtverletzungen (§§ 280, 675 BGB) nachgewiesen werden können.