Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 4.4 Modernisierung

Eine Maßnahme der Modernisierung fällt unter die baulichen Veränderungen im Sinne der §§ 20, 21 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die ohne Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs (Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarfs) durchgeführt werden sollen, die z. B. eine Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik, eine Einsparung von Wasser oder eine energetische oder sonstige mietrechtlich als solche zu beurteilende Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 6 BGB bewirken sollen.

Beschlussfassung

Maßnahmen der Modernisierung bedürfen jetzt auch nur noch der einfachen Mehrheit und sind dabei aber nur rechtmäßig, wenn sie keinen der Eigentümer unbillig benachteiligen sowie keine grundlegende Umgestaltung der gesamten Wohnanlage (vgl. § 20 Abs. 4 WEG) herbeiführen.^[1] Ferner sind wirtschaftliche Grundsätze, insbesondere was das Verhältnis der entstehenden Kosten im Verhältnis zum erzielbaren Vorteil anbetrifft, zu beachten.^[2]

Ein Rechtsanspruch des einzelnen Eigentümers auf Beschlussfassung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen besteht indes grundsätzlich nicht.^[3] Ausnahmen gelten für die 4 angemessenen, privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG.

[1] AG Bremen, Urteil v. 2.11.2022, 28 C 34/22, IMRRS 2022 S. 1579; AG Hannover, Urteil v. 9.3.2022, 482 C 8604/21, ZMR 2022 S. 423.

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013 S. 292.

[3] Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 22 Rn. 340.

4.4.1 Grenzfall

Ein Grenzfall ist im Anbau eines Außenaufzugs bei einem Jugendstilgebäude zu sehen. Für das "Ob" (irgend-)eines Aufzugs sei im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG (Veränderungssperre) von Bedeutung, ob der Anbau eines/jedes denkbaren Aufzugs nur im Teilbereich "Hinterhaus" ein krasser Eingriff in die äußere Gestalt der maßgeblich vom Vorderhaus geprägten Gesamtanlage wäre, der unweigerlich deren charakteristisches Aussehen insgesamt maßgeblich umgestalten würde.^[1]

[1] LG München I, Urteil v. 8.12.2022, 36 S 3944/22, ZMR 2023 S. 400, a. A. als Vorinstanz AG München, Urteil v. 10.2.2022, 1294 C 13970/21, ZMR 2022 S. 510.

4.4.2 Begriff der Modernisierung

Der Begriff der Modernisierung wird aus der wohnungsmietrechtlichen Bestimmung des § 555b Nr. 1-6 BGB abgeleitet; einen eigenen Modernisierungsbegriff im WEG gibt es nicht mehr.

4.4.2.1 Anpassung an Erfordernisse der Zeit

Das gesetzgeberische Anliegen gebietet es, den Wohnungseigentümern unabhängig vom Bestehen eines Reparaturbedarfs in gebotener großzügiger Handhabung des Modernisierungsbegriffs des Wohnraummietrechts die Befugnis einzuräumen, mit nunmehr einfacher Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken.^[1]

[1] BGH v. 18.2.2011, V ZR 81/10, ZMR 2011 S. 490.

4.4.2.2 Mietrechtliche Modernisierung

Nach § 20 WEG sollten auch im Wohnungseigentumsrecht Modernisierungen als nicht mehr gesondert geregelter Fall baulicher Veränderungen bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Danach kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine Gebrauchswerterhöhung bewirken, da die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen können, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage ansprechender zu gestalten. Auch als nachteilige bauliche Veränderung bedarf sie zu ihrer Rechtmäßigkeit nicht der Zustimmung aller Eigentümer.^[1]

Eine Modernisierung i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 6 BGB liegt vor bei einer baulichen Veränderung,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
• durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB vorliegt,
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind.

[1] A. A. früher vgl. BGH v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013 S. 292; LG München I v. 20.9.2012, 36 S 1982/12, ZMR 2013 S. 137.

4.4.3 Mehrheitsbeschluss

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsanteile, nur eine Stimme besitzt.

Der bloß rechtswidrige Beschluss kann in Bestandskraft erwachsen.^[1]

Die einfache Mehrheitsmacht muss inhaltlich nur die Grenze des § 20 Abs. 4 WEG beachten; Kompensation erfolgt über die Kostenregelung nach § 21 WEG.

Das WEMoG hat den Zitterbeschluss quasi legalisiert. Die Verkündungsfalle für d...