1.2.1 Parteifähigkeit
Rz. 15
Parteifähig sind diejenigen Personen, die rechtsfähig sind. Das sind die natürlichen Personen sowie die juristischen Personen (GmbH, Aktiengesellschaft, Genossenschaft). Die Löschung einer vermögenslosen GmbH nach § 394 Abs. 1 FamFG hat zur Folge, dass die Gesellschaft ihre Rechtsfähigkeit verliert und damit nach § 50 Abs. 1 ZPO auch ihre Fähigkeit, Partei eines Rechtsstreits zu sein; nur wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass noch verwertbares Vermögen vorhanden ist, bleibt die Gesellschaft trotz der Löschung rechts- und parteifähig (BGH, Beschluss v. 20.5.2015, VII ZB 53/13, NJW 2015, 2424). Sonstige Gemeinschaften sind grundsätzlich nicht rechts- und damit auch nicht parteifähig. Doch sind insbesondere die Bauherrengemeinschaften (vgl. dazu näher § 554 Rn. 111) selbst parteifähig, wenn sie als GbR nach außen im Rechtsverkehr aufgetreten ist (BGH, Urteil v. 29.1.2001, II ZR 331/00, NJW 2001, 1056).
Rz. 16
Die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft ist ebenfalls (teil-)rechtsfähig – und damit parteifähig (KG, Beschluss v. 27.2.2007, 1 W 244/06, ZMR 2007 637) –, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, GE 2005, 921; Prütting/Gehrlein, § 50 ZPO Rn. 28). Diese Gesellschaften können auch insoweit selbst klagen und verklagt werden.
Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen, wie dies insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverkehr der Fall ist. Unabhängig davon sind Ansprüche Dritter gegen die Wohnungseigentümer als solche in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit nicht ausgeschlossen (BGH, Beschluss v. 12.12.2006, I ZB 83/06, NJW 2007, 518). Bei einer vor der Veröffentlichung des Beschlusses vom 2.6.2005 (BGH a. a. O.) erhobenen Klage der Eigentümer war eine Rubrumsberichtigung in den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft möglich; eines Parteiwechsels bedurfte es nicht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.11.2005, I-23 U 211/04, NZM 2006, 182; OLG München, Beschluss v. 24.10.2005, 34 Wx 82/05, NZM 2006; LG Krefeld, Urteil v. 2.5.2006, 5 O 233/05, ZMR 2007, 72; AG Berlin-Neukölln, Beschluss v. 22.7.2005, 70 II 93/05. WEG, ZMR 2005, 744).
Dagegen ist die Erbengemeinschaft als solche nicht parteifähig und kann daher auch nicht selbst klagen oder verklagt werden (BGH, Beschluss v. 17.10.2006, VIII ZB 94/05 = ZMR 2007, 26; BGH, Urteil v. 11.9.2002, XII ZR 187/00, GE 2002, 1326; Prütting/Gehrlein, § 50 ZPO Rn. 31).
1.2.2 Aktivlegitimation/Passivlegitimation
Rz. 17
Aktiv legitimiert sind diejenigen Personen, denen die Ansprüche zustehen. Bei Ansprüchen aus dem Mietvertrag sind somit die jeweiligen Mietvertragsparteien aktiv legitimiert.
Handelt es sich jeweils um eine natürliche Person, so sind grundsätzlich diese aktiv bzw. passiv legitimiert.
Rz. 18
Problematischer ist es, wenn mehrere natürliche Personen als Vermieter oder Mieter aufgeführt sind. Sind im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen als Vermieter aufgeführt, hat aber nur eine von ihnen – ohne jeden Vertretungszusatz – unterschrieben, so ist grundsätzlich von den im Mietvertrag aufgeführten Personen nur diejenige Vertragspartei geworden, die den Mietvertrag unterschrieben hat.
Kinder des Mieters
Sind daher die Kinder des Mieters zwar im Rubrum des Mietvertrags als Mieter aufgeführt, haben aber den Mietvertrag nicht unterzeichnet und sind auch sonst mietrechtlich nicht in Erscheinung getreten, kommt der Mietvertrag nur mit dem Unterzeichner des Mietvertrages zustande (LG Berlin, Urteil v. 25.1.2011, 65 S 173/10 GE 2011, 411), sodass nur dieser für Ansprüche aus dem Mietverhältnis aktiv und passiv legitimiert ist.
Dies wird bei Ehegatten teilweise anders gesehen (vgl. dazu Rn. 20).
Ist nur ein Miteigentümer im Kopf des Mietvertrages als Vermieter aufgeführt – und hat nur er unterschrieben –, so ist nur er als Vermieter aktiv und passiv legitimiert (vgl. dazu näher § 535 Rn. 10). Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und sind aktiv und passiv legitimiert –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17, ZMR 2019, 324).
Rz. 19
Wird lediglich der Vertreter im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt, ohne dass dieser zu erkennen gibt, dass er nur als Vertreter eines Dritten handelt, so kommt der Mietvertrag mit dem Vertreter zustande mit der Folge, dass nur er als Vermieter die Rechte aus dem Mietvertrag geltend machen kann. Insofern ist auch unerheblich, dass der Vertreter den Mietvertrag möglicherweise nicht für sich selbst abschließen wollte. Sein entgegenstehender Wille ist unbeachtlich (§ 164 Abs. 2).
Zumindest die Umstände müssen ergeben, dass die Erklärung im Namen des Vertretenen erfolgen soll. Ein eindeutiger Hinweis auf die Stellung als Ver...