Teileigentum: Betrieb eines Hotels / 2 Normenkette

§ 1 Abs. 3 WEG

Sachverhalt

T begründet an einem Grundstück Wohnungs- und Teileigentum. Das Grundstück ist noch unbebaut. In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung teilt T seine Absicht mit, auf dem Grundstück ein Geschäftshaus mit Wohnungen und einem Parkhaus zu errichten. T bildet u. a. einen Miteigentumsanteil mit einer Größe von 5.022/10.000. Zu diesem Miteigentumsanteil gehören diverse Räume im Untergeschoss, im Erdgeschoss und Kellergeschoss in einem Parkhaus, in einem Hochhaus und in einem weiteren Haus. Für die Räume, die im Hochhaus und in dem weiteren Haus liegen, heißt es in einer Anlage zur Teilungserklärung, es handele sich um Büros. Im Jahr 2019 beschließen die Wohnungseigentümer, dass diese Räume auch zum Zweck eines Hotelbetriebs genutzt werden dürfen. Wohnungseigentümer K greift diesen Beschluss an. Er meint, für diese Umwidmung bestehe keine Beschlusskompetenz.

2.1 Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! Die Benutzung der Räume als Hotel entspreche der Gemeinschaftsordnung. Die Teilungserklärung sei zumindest unklar. Daraus folge, dass sie keine Einschränkungen vorgebe (Hinweis auf BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, ZMR 2018 S. 238). In der Teilungserklärung heiße es zum einen "Geschäftshaus". Eine Festlegung, wie die Geschäftsräume genutzt werden dürfen, gebe es insoweit nicht. Dass die gewerbliche Nutzung beschränkt werden solle, gehe auch aus der Anlage nicht klar und eindeutig hervor. Zwar würden in ihr die Räume als "Büros" bezeichnet werden. Diese Nennung könne aber auch als eine Beschreibung der Lage verstanden werden.

Hinweis

1. Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob es eine Benutzungsbestimmung gibt, die die Benutzung der Räume nur für ein Büro erlaubt. Diese Frage verneint das AG. Es meint, gegebenenfalls handele es sich nicht um eine Benutzungsvereinbarung, sondern nur um eine Lagebeschreibung. Diese Sichtweise ist fragwürdig. Zwar hat auch der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung angenommen, im "Namen" eines Raumes müsse es sich nicht unbedingt um eine Benutzungsvereinbarung handeln. Es handelte sich insoweit aber um ein bereits bestehendes Gebäude und nicht um ein Gebäude, dass es noch zu errichten gilt.
2. Eine andere Frage ist die, ob es Benutzungsvereinbarung außerhalb der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geben kann. Das AG nennt insoweit eine "Anlage". Für eine solche ist vorstellbar, dass sich dort tatsächlich keine Benutzungsvereinbarung finden lässt. Hier könnte es wie beim Aufteilungsplan sein, dass die entsprechende Benutzungsvereinbarung nur dann gelten soll, wenn sie sich zusätzlich in der Gemeinschaftsordnung findet.
3. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, eine Benutzungsvereinbarung zu ändern.