Teileigentum Gebrauch des Sondereigentums

1 Leitsatz

Das Sondereigentum eines Teileigentums, das in der Teilungserklärung als aus "Hobby- und Abstellraum" beschrieben ist, darf zu Zwecken eines gewerblichen Buchhaltungsbüros gebraucht und genutzt werden.

2 Normenkette

§§ 1 Abs. 3, 10 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt in einem Altfall von Teileigentümer B Unterlassung. B gebraucht Räume seines Teileigentums als Buchhaltungsbüro.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! Der Gebrauch der Räume als Buchhaltungsbüro ist zulässig. Die Teilungserklärung spreche zum einen von einer "Teileigentumseinheit". Eine nähere Zweckbestimmung ergebe sich zum anderen aus der Formulierung "Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum". Die nähere Bezeichnung der einzelnen Räume als "Hobbyraum" bzw. "Abstellraum" sei "nächstliegend" nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums erfolgt. Dies ergebe sich aus der Formulierung "bestehend aus", die erkennbar darauf abziele, den Gegenstand des Sondereigentums zu bestimmen und ihn von den anderen Bestandteilen des Gebäudes abzugrenzen. Jedenfalls ergebe sich aus der Erklärung nicht mit der erforderlichen Klarheit, dass der jeweilige Eigentümer an diese vorgeschlagene Nutzung der Räume auch zukünftig gebunden sein solle. Eine Vokabel oder auch nur eine Präposition, die explizit im Sinne einer Zweckbestimmung zu verstehen sei, findet sich nicht. Für neuwertige Erdgeschossräume (zumal in einer selbstständigen Teileigentumseinheit) wäre es auch eher ungewöhnlich bzw. sei es nicht ohne Weiteres naheliegend, wenn sie nur für Hobby- und Abstellzwecke genutzt werden dürften.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall gibt es nach h. M. jedenfalls eine Vereinbarung. Denn der Begriff "Teileigentumseinheit" kann nur so verstanden werden, dass Teileigentum begründet werden sollte, also das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Hier spricht man von einer "Zweckbestimmung im weiteren Sinne".

Fraglich ist hingegen, ob es eine weitere Vereinbarung gibt, die anordnet, dass man diese Räume nur als "Hobby- und Abstellraum" gebrauchen und benutzen darf. Läge es so, gäbe es eine Vereinbarung, die man "Zweckbestimmung im engeren Sinne" nennt.

Zweckbestimmung im weiteren Sinne

Das LG lehnt eine "Zweckbestimmung im weiteren Sinne" ab. Da es sich aber um einen Neubau handelt, dürfte die Gegenansicht gut vertretbar sein! Denn nach BGH-Ansicht kann dort schon eine schlichte Bezeichnung des Sondereigentums als Zweckbestimmung zu verstehen sein, z. B. "Kellerraum" (BGH, Beschluss v. 4.12.2014, V ZB 7/13, Rn. 9, oder "Ladenraum" (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 169/14, Rn. 18). Nur beim Altbau soll es anders sein.

Typisierende Betrachtungsweise

Nach einer typisierenden Betrachtungsweise könnte der Gebrauch der Räume als Buchhaltungsbüro allerdings zulässig sein. Das ist eine Fallfrage.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltung muss gegen einen unzulässigen Gebrauch vorgehen. Der Nutzer ist abzumahnen. Ferner sind die anderen Wohnungseigentümer zu informieren. Ob die Verwaltung selbstständig vorgehen kann, ist an § 27 WEG und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zu messen.

6 Entscheidung

LG Karlsruhe, Urteil v. 24.2.2023, 11 S 139/21