Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 2 Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wie zum Teilungsvertrag und der Teilungserklärung bereits ausgeführt, sind der Eintragungsbewilligung als Anlagen ein Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.

2.1 Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks) müssen durch Maßangaben in einem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG bestimmt sein (§§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG).^[1]

Begriff

Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sind.

Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes

Die für Grundbucheintragungen erforderliche Bestimmtheit gebietet, eine Bauzeichnung von allen Teilen des Gebäudes (zum Beispiel auch des Dachgeschosses) vorzulegen, die regelmäßig auch Schnitte und Ansichten zu enthalten hat.^[2]

Es bedarf ferner eines Lageplans des Grundstücks, denn nur aus ihm ist ersichtlich, ob und in welchem Umfang Annexeigentum begründet werden soll und ob es im Freien Stellplätze gibt, die im Sondereigentum stehen.^[3] Die sachenrechtlichen Angaben in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag müssen mit dem Aufteilungsplan identisch sein.

Nummerierungsgebot

Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind im Aufteilungsplan mit derselben Nummer zu kennzeichnen. Dies gilt auch für Balkone, Spitzböden und Nebengelasse. Die Nummern müssen nicht fortlaufend sein. Das Beifügen eines Buchstabens ist unproblematisch, wenn sich hierdurch keine Zuordnungsprobleme ergeben. Dasselbe gilt für farbige Umrandungen. Es kann also genügen, wenn die zusammengehörigen Räume farbig umrandet und mit einer einzigen Nummer versehen sind.^[4]

Das Nummerierungsgebot dient dazu, durch eine eindeutige Identifikation der im Sondereigentum stehenden Räume den Bestimmtheitsgrundsatz zu gewährleisten.^[5] Bei einer späteren Veräußerung einzelner Sondereigentumsräume kann die vorhandene Nummerierung beibehalten werden.^[6] Der Bestimmtheitsgrundsatz ist nicht berührt, weil die neue Zuordnung sich aus der Änderungsurkunde i. V. m. den dortigen Anlagen zu ergeben hat, die ihrerseits dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen müssen.^[7]

Ist bei der Beurkundung der Teilungserklärung mit einem vorläufigen Aufteilungsplan gearbeitet worden, muss das Grundbuchamt prüfen, ob die Pläne übereinstimmen.^[8]

[1] Siehe auch SWK WEG-R-WEG/Güther Aufteilungsplan.

[2] BayObLG, Beschluss v. 31.7.1980, BReg. 2 Z 54/79, BayObLGZ 1980, 226, 230.

[3] Wobst, DNotZ 2021, 582, 585.

[4] BayObLG 28.9.1981, 2 Z 68/81, Rpfleger 1982, 21; LG Köln, Beschluss v. 10.10.2001, 29 T 321/00, ZMR 2003, 66.

[5] Hügel, RNotZ 2009, 49; Grziwotz, DNotZ 2009, 405.

[6] OLG München, Beschluss v. 6.6.2017, 34 Wx 440/16, ZWE 2017, 309; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.11.2015 I-3 Wx 272/15, ZWE 2016, 165.

[7] OLG München, Beschluss v. 6.6.2017, 34 Wx 440/16, ZWE 2017, 309.

[8] BayObLG, Beschluss v. 12.12.2002, 2Z BR 112/02, DNotZ 2003, 275, 276.

2.2 Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG)

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG abgeschlossen sein.^[1] Dem Teilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung ist daher nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG als Anlage eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.^[2]

Begriff

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen, die Wohnungen oder sonstigen Räume also in sich "abgeschlossen" sind.

Allgemeine Verwaltungsvorschrift AVA

Das Bundesministerium der Justiz hat dazu am 6.7.2021 die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) erlassen.^[3] Nach deren § 5 Abs. 1 sind Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bereits dann abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind (zum Beispiel durch Wände und Decken) und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben (der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum^[4] oder ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück führen). Da aber keine inhaltlichen Änderungen zur entsprechenden Vorschrift der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974 bestehen sollen^[5], ist für die Abgeschlossenheit einer Wohnung ferner zu verlangen, dass Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung liegen.^[6]

[1] Siehe auch SWK WEG-R-WEG/Ruge Abgeschlossenheit.

[2] Dazu Sommer/Sommer, ZMR 2021, 90 ff.

[3] BAnz AT 12.07.2021 B2.

[4] Dies folgt aus § 5 Abs. 2 WEG.

[5] BR-Drs. 312/21, S. 9.

[6] Siehe auch Wobst, DNotZ 2021, 582, 586.