Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 5.5 Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung

5.5.1 Überblick

Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.^[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze.

[1] BGH, Beschluss v. 10.5.2012, V ZB 279/11, NZM 2012, 837 Rn. 11.

5.5.2 Rechte

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.^[1] Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.^[2] Hat der Raum oder die Fläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, einen "Gebrauchsnamen", wird hierin i. d. R. eine solche Vereinbarung gesehen: nicht jeder denkbare Gebrauch soll also erlaubt sein, sondern nur ein Gebrauch, der dem "Namen" entspricht.

Bauliche Veränderung

Zu baulichen Veränderungen ist der Sondernutzungsberechtigte befugt, wenn die anderen Wohnungseigentümer der konkreten Veränderung zustimmen.^[3] Die Zustimmung kann im Wege des Beschlusses oder durch eine Vereinbarung erteilt werden.^[4] Eine Zustimmungsvereinbarung soll "als bereits erteilt" gelten, "soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben" oder wenn sie nach dem "Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen".^[5]

Vermietung und Verpachtung

Die sonstigen Nutzungen der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen sollen allein dem Berechtigten zustehen.^[6] Dieser kann die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen und Räume daher insbesondere – auch isoliert – vermieten^[7], verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Die Wohnungseigentümer können aber etwas anderes vereinbaren.

Belastung

Ein Sondernutzungsrecht ist grundsätzlich nicht selbstständig belastbar.^[8] Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann nach h. M. indes eine Sondernutzungsfläche sein, die einem belasteten Wohnungseigentum zugeordnet ist. Die Sondernutzungsfläche soll sogar den alleinigen Ausübungsbereich darstellen können.^[9]

Eigentumsrechte

Das Sondernutzungsrecht genießt nach h. M. einen eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann daher entsprechend § 985 BGB z. B. Herausgabe der seinem Recht unterliegenden Flächen verlangen.^[10] Jedenfalls bei verdinglichten Sondernutzungsrechten ist gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer ungeachtet § 9a Abs. 2 WEG sogar § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (Ausgleich in Geld für eine zu duldende Zuführung unwägbarer Stoffe) analog anwendbar.^[11] Der Berechtigte kann ferner auch ungeachtet § 9a Abs. 2 WEG nach §§ 1004, 1011 BGB Störungs-Unterlassung verlangen oder Beseitigung bereits erfolgter Störungen^[12], beispielsweise eigenmächtiger Anpflanzungen^[13] oder unberechtigten Parkens.^[14] Ferner hat der Berechtigte Besitzschutz- und Abwehransprüche wegen verbotener Eigenmacht. Im Übrigen bleiben die Verwaltungsrechte bei den Miteigentümern^[15], sofern nichts anderes vereinbart ist.

[1] BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, ZMR 2019, 518 Rn. 27; BayObLG, Beschluss v. 12.11.1998, 2Z BR 95/98, DNotZ 1999, 672, 674.

[2] BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, ZMR 2019, 518 Rn. 22.

[3] BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13, NZM 2014, 245 Rn. 7; BGH, Urteil v. 22.6.2012, V ZR 73/11, ZMR 2012, 883 unter II. 1. a.

[4] BGH, Urteil v. 28.10.2016, V ZR 91/16, NJW 2017, 1167 Rn. 14; BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13, NZM 2014, 245 Rn. 7.

[5] BGH, Urteil v. 28.10.2016, V ZR 91/16, NJW 2017, 1167 Rn. 16; BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 8.

[6] BGH, Beschluss v. 26.6.2014, V ZB 7/14, NJW-RR 2014, 1040 Rn. 10; Hügel, NotBZ 2020, 14, 17.

[7] BGH, Urteil v. 15.1.2020, XII ZR 46/19, NZM 2020, 503; BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, ZMR 2019, 518 Rn. 22.

[8] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18, DNotZ 2021, 37 Rn. 30; OLG Schleswig, Beschluss v. 3.8.2011, 2 W 2/11, ZWE 2012, 42.

[9] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18, DNotZ 2021, 37 Rn. 34.

[10] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18, DNotZ 2021, 37 Rn. 39; BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16, NotBZ 2017, 303 Rn. 9.

[11] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18, DNotZ 2021, 37 Rn. 39; BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12, NJW 2014, 458 Rn. 20.

[12] BGH, Urteil v. 1.10.2021, V ZR 48/21, ZWE 2022, 84 Rn. 11; grundlegend BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17, NJW-RR 2018, 333 Rn. 8.

[13] BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17, ZMR 2018, 681 Rn. 24.

[14] BGH, Urteil v. 15.1.2020, XII ZR 46/19, NZM 2020, 503.

[15] Hügel, NotBZ 2020, 14, 20; Ott, Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum, 2000, S. 122 ff.

5.5.3 Pflichten

Pflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum – auch, soweit es einem Sondernutzungsrecht unterliegt – treffen grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer als Miteigentümer. Die Wahrnehmung der Pflichten ist eine Aufgabe der GdWE, sofern sie i. S...