Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 6.9 Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum (oder umgekehrt)

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.^[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß sein Inhalt verändert wird.^[2] Zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt genügt mithin u. a. die (notarielle) Beglaubigung der Vereinbarung.

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass sie an der Vereinbarung nicht mitwirken müssen.^[3] Eine derartige Vereinbarung kann als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden und wirkt damit auch gegen Sondernachfolger der Wohnungseigentümer (verdinglichte Ermächtigung). Eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer ist dann bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) nicht nötig.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für die Umwandlung ist kein neuer Aufteilungsplan erforderlich, da die Lage und Grenzen des Sondereigentums unverändert bleiben.^[4] Allerdings bedarf es nach h. M. einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Denn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Ausstattung eines Teileigentums müssen nicht den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Ausstattung eines Wohnungseigentums genügen. Die AVA v. 6.7.2021^[5] und vor allem ihr § 5 Abs. 1 hat daran und an den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der Landesbauordnungen nichts geändert^[6], wenn auch ihr Wortlaut geändert wurde und undeutlich geworden ist. In der Praxis ergibt sich die Ausstattung der Räume aus dem Aufteilungsplan, der Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, sodass i. d. R. auch ein neuer Aufteilungsplan erstellt wird.

Zustimmung

Eine Zustimmung durch Grundpfandrechts- und Reallastgläubiger ist grundsätzlich nicht erforderlich. Auf deren Zustimmung kommt es nach § 5 Abs. 2 Satz 2 WEG nur an, wenn der Gegenstand der Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht ist. Die Zustimmung von Berechtigten anderer in den Wohnungsgrundbüchern eingetragener Rechte (z. B. Dienstbarkeiten oder Nießbrauch) ist nur dann erforderlich, wenn deren Rechte bei der Umwandlung rechtlich beeinträchtigt werden (§§ 876, 877 BGB).^[7] Einer Genehmigung gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB bedarf es nicht, weil kein neues Sondereigentum begründet wird. Dies dürfte auch für § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB gelten.

[1] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 22; BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, ZMR 2012, 793, 794.

[2] BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9.

[3] BayObLG, Beschluss v. 28.11.1996, 2Z BR 117/96, NJW-RR 1997, 586; BayObLG, Beschluss v. 15.2.1989, BReg. 2 Z 129/88, NJW-RR 1989, 652.

[4] OLG Bremen, Beschluss v. 27.11.2001, 3 W 52/01, ZWE 2002, 184; Elzer, ZNotP 2021, ,467, 469.

[5] BAnz AT 12.07.2021 B2.

[6] Elzer, ZNotP 2021, 467, 469; BR-Drs. 312/21, S. 9.

[7] BGH, Beschluss v. 14.6.1984, V ZB 32/82, NJW 1984, 2409; Elzer, ZNotP 2021, 467, 469.