Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Die Thematik "Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.2. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Abgrenzung

Teilungserklärung

Wie in Kap. B.I.1.2 näher ausgeführt, ist die Teilungserklärung eine einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, ein Grundstück in Wohnungseigentum aufzuteilen. Dazu muss der aufteilende Eigentümer die Anzahl der Miteigentumsrechte und ihr Verhältnis zueinander bestimmen sowie anordnen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums).

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung, zum Teil auch Miteigentümerordnung genannt, hat mit diesen Erklärungen nichts zu tun. Bei der Gemeinschaftsordnung geht es um Vereinbarungen, die vom WEG abweichen und von den Wohnungseigentümern i. d. R. zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Hier geht es beispielsweise um Benutzungs- und/oder Gebrauchsbestimmungen, Umlageschlüssel oder Regelungen zur Versammlung.

Babylonische Sprachverwirrung

Obwohl die Unterscheidung zwischen der Teilungserklärung bzw. dem Teilungsvertrag und der Gemeinschaftsordnung offensichtlich nicht schwerfällt, wird sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Praxis häufig von der "Teilungserklärung" gesprochen, obwohl die "Gemeinschaftsordnung" gemeint ist. Zum Teil heißt es auch "Teilungserklärung im engeren Sinne" (= die Teilungserklärung) und "Teilungserklärung im weiteren Sinne" (= Gemeinschaftsordnung). Ihren Grund hat diese Sprachverwirrung wohl in der Übung der Notarinnen und Notare, der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag immer eine Gemeinschaftsordnung beizugeben und beide Bestandteile in einer Urkunde zusammenzufassen.

2 Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wie zum Teilungsvertrag und der Teilungserklärung bereits ausgeführt, sind der Eintragungsbewilligung als Anlagen ein Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.

2.1 Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks) müssen durch Maßangaben in einem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG bestimmt sein (§§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG).^[1]

Begriff

Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sind.

Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes

Die für Grundbucheintragungen erforderliche Bestimmtheit gebietet, eine Bauzeichnung von allen Teilen des Gebäudes (zum Beispiel auch des Dachgeschosses) vorzulegen, die regelmäßig auch Schnitte und Ansichten zu enthalten hat.^[2]

Es bedarf ferner eines Lageplans des Grundstücks, denn nur aus ihm ist ersichtlich, ob und in welchem Umfang Annexeigentum begründet werden soll und ob es im Freien Stellplätze gibt, die im Sondereigentum stehen.^[3] Die sachenrechtlichen Angaben in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag müssen mit dem Aufteilungsplan identisch sein.

Nummerierungsgebot

Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind im Aufteilungsplan mit derselben Nummer zu kennzeichnen. Dies gilt auch für Balkone, Spitzböden und Nebengelasse. Die Nummern müssen nicht fortlaufend sein. Das Beifügen eines Buchstabens ist unproblematisch, wenn sich hierdurch keine Zuordnungsprobleme ergeben. Dasselbe gilt für farbige Umrandungen. Es kann also genügen, wenn die zusammengehörigen Räume farbig umrandet und mit einer einzigen Nummer versehen sind.^[4]

Das Nummerierungsgebot dient dazu, durch eine eindeutige Identifikation der im Sondereigentum stehenden Räume den Bestimmtheitsgrundsatz zu gewährleisten.^[5] Bei einer späteren Veräußerung einzelner Sondereigentumsräume kann die vorhandene Nummerierung beibehalten werden.^[6] Der Bestimmtheitsgrundsatz ist nicht berührt, weil die neue Zuordnung sich aus der Änderungsurkunde i. V. m. den dortigen Anlagen zu ergeben hat, die ihrerseits dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen müssen.^[7]

Ist bei der Beurkundung der Teilungserklärung mit einem vorläufigen Aufteilungsplan gearbeitet worden, muss das Grundbuchamt prüfen, ob die Pläne übereinstimmen.^[8]

[1] Siehe auch SWK WEG-R-WEG/Güther Aufteilungsplan.

[2] BayObLG, Beschluss v. 31.7.1980, BReg. 2 Z 54/79, BayObLGZ 1980, 226, 230.

[3] Wobst, DNotZ 2021, 582, 585.

[4] BayObLG 28.9.1981, 2 Z 68/81, Rpfleger 1982, 21; LG Köln, Beschluss v. 10.10.2001, 29 T 321/00, ZMR 2003, 66.

[5] Hügel, RNotZ 2009, 49; Grziwotz, DNotZ 2009, 405.

[6] OLG München, Beschluss v. 6.6.2017, 34 Wx 440/16, ZWE 2017, 309; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.11.2015 I-3 Wx 272/15, ZWE 2016, 165.

[7] OLG München, Beschluss v. 6.6.2017, 34 Wx 440/16, ZWE 2017, 309.

[8] BayObLG, Beschluss v. 12.12.2002,...