Teppichboden – mietvertragliche Regelungen / 2.2.3 Beschädigung des Teppichbodens durch den Mieter

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Mieter den Teppichboden des Vermieters beschädigt. In der Praxis spielen dabei

• Schäden aufgrund Tierhaltung wie zerschlissene Bodenbeläge,
• nicht mehr zu entfernende Flecken,
• Brandlöcher,
• extensives Rauchen^[1],
• Verschneidungen und dgl.

eine hauptsächliche Rolle.

Die Schadenshöhe und ihre Feststellung

Probleme ergeben sich in diesem Zusammenhang häufig mit der Schadenshöhe und deren Feststellung.

Achtung

Abzug "neu für alt"?

In den wenigsten Fällen ist der Vermieter mit einem Verlangen auf Ersatz der vollen Kosten einer Neuverlegung erfolgreich. Meist ist schon einige Zeit seit der Verlegung verstrichen.

Der Geschädigte (hier: der Vermieter) soll durch das Erneuern des Teppichbodens durch den Mieter und die damit verbundene Wertverbesserung nicht besser als zuvor gestellt werden.^[2] Wird eine alte Sache durch eine neue ersetzt, erlangt der Geschädigte nicht nur einen Vorteil durch den Mehrwert der Ersatzsache selbst, sondern auch wegen der Arbeiten und Zusatzleistungen, die erforderlich sind, damit die neue Sache auch verwendungsfähig wird. Der Abzug erstreckt sich damit auch auf den begleitenden Aufwand, um der Ersatzsache ihrer Funktion zuzuführen.^[3]

Hinweis

Nur Zeitwert ist geschuldet

Grundlage können die o. g. Kriterien für die Lebensdauer und Austauschpflicht des Vermieters sein, auch abhängig von der Qualität des Teppichs. Bei einer durchschnittlichen Qualität und 10-jähriger Lebensdauer sind somit nach 8 Jahren nur noch 20 % als Ersatz geschuldet. Wenn dieser Teppich älter als 10 Jahre ist, wird kaum ein Anspruch durchsetzbar sein.

Praxis-Beispiel

Verschiedene Fallkonstellationen

Beispiel 1: Kein Schaden beim Vermieter

Der Mieter wohnt schon 20 Jahre in der Wohnung. Der Mietvertrag endet. Bei der Besichtigung der Räumlichkeiten wird festgestellt, dass der bei Vertragsbeginn neu verlegte Teppichboden durch Haustiere irreparabel ausgefranst und versifft ist.

In diesem Fall kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen. Denn aufgrund des hohen Alters und der eindeutig überschrittenen Lebensdauer wäre der Vermieter je nach Qualität des Teppichbodens schon Jahre zuvor verpflichtet gewesen, dem Mieter einen neuen Belag zu verlegen. Es fehlt am Schaden für den Vermieter.

Beispiel 2: Üblicher Gebrauch der Mietsache

Der Teppichboden weist durch den üblichen Gebrauch Laufspuren auf.

Auch in diesem Fall ist der Vermieter mit Ansprüchen ausgeschlossen. Hierbei kommt es auf das Alter des Bodens grundsätzlich nicht an. Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Teppichboden wiederum zu schützen, damit dieser sich nicht abnutzt, sondern schuldet nur die regelmäßige Staubsaugerreinigung.^[4] Der Teppichboden soll u. a. selbst ein Schutz für den Boden sein. Eine Ausnahme wird man zulassen können bei diffizilen Teppichböden, also bei hochwertigsten, hellen Belägen und entsprechenden Benutzerhinweisen durch den Vermieter, was in der Praxis eher die Ausnahme darstellen dürfte.

Beispiel 3: Nach 2 Jahren ist eine Reparatur nicht mehr möglich

Die Mietdauer beträgt 2 Jahre. In dieser Zeit wird der bei Mietbeginn neu verlegte Teppichboden so beschädigt, dass eine Reparatur nicht mehr möglich ist. Nach den Feststellungen eines Gutachters liegt die durchschnittliche Lebensdauer der betreffenden Qualität des Belags bei 10 Jahren.

In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten des Verkehrswerts des alten Bodenbelags und die Verlegekosten für den neuen Teppich einfordern^[5], wobei er sich allerdings einen Abzug "neu für alt" in Höhe eines Fünftels anrechnen lassen muss.

Beispiel 4: Klebereste

Der Mieter entfernt nach Ablauf der Vertragsdauer den von ihm verlegten und vollflächig verklebten Teppichboden. Es bleiben erhebliche Klebereste zurück.

Der Mieter haftet in diesem Fall für die Beseitigung der Klebereste. Dies soll aber nicht gelten, wenn der Teppichboden bei Vertragsende seine Lebensdauer überschritten hat und keine zusätzlichen Schäden durch das Verkleben entstehen.^[6]

Beispiel 5: Vereinbarung im Einzugsprotokoll

Der Mieter verpflichtet sich im Einzugsprotokoll gegenüber dem Vermieter, den von ihm vom Vormieter übernommenen Teppichboden bei Vertragsende zu entfernen und den vorherigen Zustand (beim Vormieter) herzustellen.

In diesem Fall muss der Mieter bei Vertragsende nicht nur die Kosten der Beseitigung des alten Teppichbodens tragen, sondern auch für Schäden aufkommen, die durch das Verkleben des Belags auf den ursprünglich vorhandenen PVC-Belag entstehen.^[7] Die Klebereste muss der Mieter aber nicht beseitigen, wenn eine Vertragspflicht zur Herstellung des alten Zustands nicht vereinbart wurde.^[8]

Beispiel 6: Vorhersehbarkeit des Schadensfalls

Der Vermieter stattet die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen PVC-Bodenbelag aus. Der Mieter verlegt hierauf lose einen Teppichboden. Bei Vertragsende stellt sich heraus, dass sich auf dem PVC-Belag infolge chemischer Reaktionen zwischen PVC und Teppichbelag großflächig dunkelbraune Verfärbungen befinden, die sich nicht mehr entfernen las...