Alexander C. Blankenstein
1.1 Schallschutz
Bei Streitigkeiten wegen erhöhter Trittschalleinwirkungen stellt sich zunächst die Frage, nach welchen Kriterien ausreichender Schallschutz überhaupt bestimmt wird. Die Feststellung, welche Nachteile in diesem Zusammenhang noch hinzunehmen sind, kann im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten. Soweit jedoch DIN-Vorschriften existieren, können sie als brauchbarer Maßstab herangezogen werden. Für den Schallschutz zwischen Wohnungen enthält die DIN 4109 die maßgebenden Anforderungen. Die VDI Richtlinie 4100 liefert unterschiedliche Anforderungen an Mehrfamilienhäuser (bzw. Etagenwohnungen) sowie Einfamilienhäusern (auch Doppel- und Reihenhäusern), die sich in 3 Klassen unterscheiden. Außerdem wird der Schallschutz innerhalb von Wohnungen in 2 Klassen unterschieden. Die Schallschutzstufe I entspricht dabei den Kenngrößen der DIN 4109, während die VDI Richtlinie verbesserte Kenngrößen ansetzt. Bei der Schalldämmung sind höhere dB besser (bei Luftschall), bei Nachhall kleinere dB besser (bei Trittschall). Der maximale Pegel liegt generell um 10 dB über den angegebenen Werten, und bezieht sich auf einzelne lautere Aktionen (Öffnen und Schließen, Einschalten von Anlagen). In der Regel werden Wohnungseigentumsanlagen unter Einhaltung der Mindestanforderungen an den Schallschutz gebaut. Sollte die Anlage auf Wunsch des Bauherrn jedoch nach erhöhten Anforderungen an den Schallschutz geplant werden, muss dies in der Baubeschreibung festgehalten werden.
Anforderungen an den Trittschallschutz
Der Bauherr und somit auch die Eigentümergemeinschaft hat jeweils Anspruch auf Einhaltung desjenigen Trittschallschutzes, der bei einwandfreier Herstellung der Estriche und beispielsweise Fliesenarbeiten regelmäßig zu erzielen ist. Dabei kommt es vorrangig nicht auf die etwaige Einhaltung der DIN-Norm oder der bloßen anerkannten Regeln der Technik an. Mittlerweile ist nämlich in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik oder der DIN-Normen den Unternehmer nicht von Mängelansprüchen befreit, wenn bei mängelfreier Ausführung der vorgesehenen Leistung bessere Schalldämmwerte erreichbar wären. Insoweit bietet die DIN 4109 jedenfalls bei Neubauten nur einen gewissen Mindeststandard, der jedoch auch gewährleistet sein muss.
1.2 Sachenrechtliche Zuordnung des Bodenbelags
Der Fußbodenbelag gehört nach der maßgeblichen Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Demgegenüber ist die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. Konsequenz: Ändert nun einer der Wohnungseigentümer den in seinem Sondereigentum verlegten Bodenbelag, macht er von der ihm durch § 13 Abs. 1 WEG eingeräumten Befugnis zur Nutzung seines Wohnungseigentums zunächst bedenkenlos und rechtlich zulässig Gebrauch.
Die Grenzen dieser Befugnis ergeben sich jedoch aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Danach darf von dem Sondereigentum nur in einer Weise Gebrauch gemacht werden, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wird dieses Maß überschritten, kann jeder Wohnungseigentümer den Störer auf Beseitigung oder Unterlassung in Anspruch nehmen, so er konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Bei einer Auswechslung des Bodenbelags besteht ein solcher Nachteil für andere Wohnungseigentümer i. d. R. in einer Verringerung des Trittschallschutzes.
Bauliche Veränderung des Sondereigentums
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt § 13 Abs. 2 WEG bauliche Veränderungen des Sondereigentums. Hiernach gilt für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, § 20 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Meist wird nicht konkret im Vorfeld der Veränderung des Bodenbelags vorauszusehen sein, ob mit diesem ein Nachteil verbunden sein wird. Im Fall der Fälle wären entsprechende Ansprüche gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG vom beeinträchtigten Wohnungseigentümer geltend zu machen.
Die Trittschalldämmung fällt in den Bereich des Gemeinschaftseigentums. Deshalb betrifft ihre Dimensionierung und bautechnische Verlegung die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Den insoweit bei der Bauerstellung geschaffenen Zustand muss die Eigentümergemeinschaft hinnehmen, solange die Eigentümerversammlung nicht eine nachträgliche Veränderung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschließt.
Folie unterhalb Oberboden ist Sondereigentum
Eine Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt ist, stellt Sondereigentum und kein Gemeinschaftseigentum dar. Insoweit kann nicht auf die Funktion der Folie zur Trittschalldämmu...