Umlage von sonstigen, neu entstandenen Betriebskosten / 4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Grundsätzlich könnten Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart worden sei. Da dem Mieter deutlich gemacht werden müsse, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, sei es erforderlich, auch die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). Im Fall handele es sich allerdings um eine vom Mieter zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme. Ferner enthalte der Mietvertrag eine Öffnungsklausel. Einer Umlage stehe aber entgegen, dass K keine Erhöhungserklärung entsprechend § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB abgegeben habe.

Hinweis

1. Bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, handelt es sich nach überwiegender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV (vgl. LG Magdeburg, Urteil v. 27.9.2011, 1 S 171/11 oder AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07).
2. Da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse i. S. d. § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB führt (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14), stellt die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme dar.
3. Im Wohnungseigentumsrecht nahm man bislang an, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. verpflichtet und berechtigt, sich um den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern zu kümmern. Was im aktuellen Recht gilt, ist eine Frage des Verständnisses des § 9a Abs. 2 WEG (siehe auch Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 3 Rn. 153). Dieser unterscheidet 2 Fälle: Die Rechte und Pflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Und Rechte und Pflichten des Einzelnen, die aber zusammengehören und einheitlich wahrzunehmen sind.
4. Da es sich beim Einbau von Rauchwarnmeldern um eine Pflicht handelt, die sich an den Einzelnen richtet (die Pflicht gilt dem Sondereigentum), müsste man den Einbau beim 2. Fall verorten. Ich halte das für vertretbar, aber nicht für zwingend. Problematisch ist nämlich, dass sich die Pflicht nicht an die Teileigentümer richtet. Und problematisch ist ferner, dass es keine Möglichkeit gibt, die Pflicht, wäre sie keine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dieser durch einen Beschluss zuzuweisen. Allerdings mag dieses Problem klein sein: die allermeisten Bestands-Wohnungseigentumsanlagen dürften mittlerweile mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet sein!

5. Für die Antwort auf die Frage, wer die Wartungskosten zu tragen hat, muss man sich der Frage stellen, wer Eigentümer der Rauchwarnmelder ist. Das ist unklar:

   • Der BGH hat sich nicht positioniert, hält es aber für möglich, dass Rauchwarnmelder wesentliche Bestandteile i. S. v. § 94 Abs. 2 BGB sind (BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013 S. 642 Rn. 16). Dann stünden sie im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WEG vorliegen.
   • Vorstellbar ist auch, dass die Rauchwarnmelder Gemeinschaftsvermögen sind. So liegt es, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sie gekauft hat und man § 94 Abs. 2 BGB ablehnt (so Hansen in SWK-WEG, 1. Aufl., Rauchwarnmelder Rn. 8).
   • Sieht man Rauchwarnmelder als Zubehör an, stünden sie im Eigentum des Raumeigentümers. So würde es auch liegen, wenn ein Wohnungseigentümer sie gekauft hat und man § 94 Abs. 2 BGB und § 5 Abs. 2 WEG ablehnt.

   In den ersten beiden Fällen sind die Kosten der Wartung Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen. Allerdings kann man nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG etwas anderes beschließen. Man kann diese Kostenposition z. B. nach Anzahl der Rauchwarnmelder umlegen, die sich im jeweiligen Sondereigentum befinden (Hansen in SWK-WEG, 1. Aufl., Rauchwarnmelder Rn. 57). Ich selbst finde das sachgerecht.

6. Der Verwalter sollte die Frage, wer die Wartungskosten zu tragen hat und wer die Wartung organisieren soll – das hängt davon ab, in wessen Eigentum sie stehen – mit den Wohnungseigentümern besprechen und sich nach § 27 Abs. 2 WEG anweisen lassen, wie er verfahren soll.

Beschlussmuster: Rauchwarnmelder

Der Verwalter informiert die Wohnungseigentümer über die Rechtslage, in wessen Eigentum Rauchwarnmelder stehen können. Ferner informiert er die Wohnungseigentümer über die Frage, wer die Wartungskosten zu tragen hat. Vor diesem Hintergrund weisen die Wohnungseigentümer den Verwalter an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Wartung auf eigene Kosten organisieren soll. [Alternativ kann man sich dafür entscheiden, dass jeder Wohnungseigentümer die Wartung auf eigene Kosten organisieren soll. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wäre das in Bezug auf die Kosten auch dann möglich, wenn d...