Unterteilung von Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Die Unterteilung von Wohnungseigentum kann gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen. In einem derartigen Fall darf die Unterteilung aber nicht dazu führen, dass es zu einer Stimmrechtsmehrung kommt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen über die Unterteilung von Wohnungseigentum existieren nicht.

LG Berlin, Urteil v. 7.2.2023, 55 S 56/22 WEG: Ist das Objektstimmrecht vereinbart, führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit grundsätzlich nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Ist allerdings ein zum Ausbau des Dachgeschosses berechtigter Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung berechtigt, die Einheiten zu Wohnzwecken auszubauen und ist er gleichzeitig berechtigt, "beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen", ist dies dahingehend auszulegen, dass den insoweit zusätzlich geschaffenen Einheiten ein volles Stimmrecht zukommen soll.

OLG München, Beschluss v. 30.8.2018, 34 Wx 66/18: Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan) die fehlende Abgeschlossenheit eines der durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer stehenden Raum zugänglich ist.

BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11: Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 5.12.2011, 20 W 70/11: Bei Geltung des Wertstimmrechts sind die Unterteilung eines Miteigentumsanteils und die Veräußerung eines Anteils ohne Einfluss auf die Stimmkraft und deshalb keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu dem grundbuchrechtlichen Vollzug erforderlich.

BGH, Beschluss v. 7.10.2004, V ZB 22/04: Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung.

1 Grundsätze

Die Unterteilung von Sondereigentumseinheiten ist gesetzlich nicht geregelt. Bei der Unterteilung wird eine bestehende Sondereigentumseinheit in 2 oder mehr selbstständige Sondereigentumseinheiten aufgeteilt. Einer Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es im Rahmen einer Unterteilung von Wohnungseigentum nicht.

2 Stimmrecht

Die Unterteilung des Wohnungseigentums darf nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.

Praxis-Beispiel

Unterteilung und Veräußerung

Wohnungseigentümer W unterteilt seine Wohnung und veräußert die neu entstandene Einheit an den Erwerber E.

Kopfprinzip

Nach der Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Einheiten in seinem Eigentum stehen. Durch die Veräußerung der neu entstandenen Einheit tritt E nun als Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft ein. Dies führt allerdings nicht dazu, dass nun W und E jeweils eine volle Stimme haben. Da sich die Unterteilung gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollziehen kann, würden ihre Interessen beeinträchtigt, käme es zu einer Stimmrechtsmehrung infolge der Unterteilung. Das bestehende Stimmrecht des W ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten vielmehr von W und Erwerber E nach Bruchteilen auszuüben. Es ist nicht etwa entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben.^[1]

Objektprinzip

Bekanntlich können die Wohnungseigentümer ein vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG abweichendes Stimmprinzip vereinbaren. In der Praxis ist insoweit auch das Objektstimmrecht verbreitet. Das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers richtet sich dann nach der Anzahl der Einheiten, deren Eigentümer er ist. Allerdings bewirkt die Unterteilung und Veräußerung auch bei Geltung des Objektstimmrechts keine Mehrung der Stimmrechte. Auch hier ist das Stimmrecht von W und E nach Bruchteilen auszuüben.^[2]

Demgegenüber soll nach Auffassung des LG Berlin^[3]

etwas anderes für den Fall gelten, in dem der Eigentümer der Dachgeschosseinheiten nach der Teilungserklärung berechtigt ist, die Einheiten zu Wohnzwecken auszubauen und gleichzeitig berechtigt ist, "beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen". Dies soll dahingehend auszulegen sein, dass den insoweit zusätzlich geschaffenen Einheiten ein volles Stimmrecht zukommen soll. Diese Auffassung vermag allerdings nicht...