Verfahren in Wohnungseigentumssachen: Die Beteiligten (W ... / 2 Grundsätze

Auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien unter dem Geltungsbereich der ZPO als "echtem" Streitverfahren als Kläger und Beklagte bezeichnet.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden.

Praxis-Beispiel

Gemeinschaft als Beteiligte

Bestehen beispielsweise Mietansprüche aus der Vermietung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums gegen den Mieter, so tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche als Klägerin auf und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Werden andererseits gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise (restliche) Werklohnforderungen geltend gemacht, so wird die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche verklagt und nicht ihre einzelnen Mitglieder.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch Forderungsinhaberin der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder. Auch insoweit werden entsprechende Ansprüche durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht. Dies gilt entsprechend für Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer oder auch gemeinschaftsfremde Dritte. Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, haben sich auch Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG stets gegen die Gemeinschaft zu richten.

Geltendmachung von Individualansprüchen der Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft

Bezüglich der auf die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum, sind die entsprechenden Ansprüche durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft bezüglich der Mängelrechte der Wohnungseigentümer resultiert dabei nicht aus § 9 a Abs. 2 WEG, die Kompetenz für einen solchen Beschluss folgt vielmehr aus §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, weil die Mängelbeseitigung als Erhaltung des Gemeinschaftseigentums anzusehen ist.^[1]

Bezüglich Individualansprüchen der Wohnungseigentümer ist zu beachten, dass sämtliche dem Verwalter nach dem WEG obliegenden Pflichten, solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind. Wollen also Wohnungseigentümer etwa die Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Vermögensbericht gerichtlich durchsetzen, haben sie ihre Klagen gegen die Gemeinschaft zu richten und nicht etwa gegen den Verwalter. Der Verwaltervertrag entfaltet nach herrschender Meinung auch keine Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer.^[2]

Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums und Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können einzelne Wohnungseigentümer nur dann gerichtlich durchsetzen, wenn sie konkret in ihrem Sondereigentum gestört sind. Im Übrigen können diese Ansprüche nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG durchgesetzt werden.

Hinweis

Anspruch aus Verkehrssicherungspflichtverletzung

Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer oder Dritter aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten der Gemeinschaft richten sich ebenfalls gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da die Verkehrssicherungspflichten aus ihrer engen Verbindung mit der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Bereich der Verwaltung unterfallen. Auch die Entziehung des Wohnungseigentums ist gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 WEG Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Verwalter als Verfahrensbeteiligter

Der Verwalter ist

• entweder selbst Partei – also Kläger oder Beklagter. Er ist allerdings nicht berechtigt, Beschlussklagen des § 44 Abs 1. WEG, also insbesondere Anfechtungsklagen, zu erheben;
• nach § 9b Abs. 1 WEG gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beteiligter des Verfahrens;
• in Einzelfällen gar nicht beteiligt, weil die Streitigkeit unter einzelnen Wohnungseigentümern geführt wird.

[1] BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21, ZMR 2023, 307.

[2] LG München I, Urteil v. 9.11.2022, 1 S 3113/22 WEG, ZWE 2023, 170; AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22 (78), MietRB 2022, 362; AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZMR 2021, 522.