Verkehrssicherungspflichten (ZertVerwV) / 3.13 Rauchwarnmelder

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht in sämtlichen Bundesländern.

Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern noch nicht erfüllt wurde. Wichtig für Verwalter ist dann, wer neben dem Einbau der Rauchwarnmelder auch für deren Wartung verantwortlich ist. Nach den Landesbauordnungen trifft die Einbauverpflichtung jeweils den Wohnungseigentümer. Insoweit muss der Verwalter unterscheiden:

Wohnungseigentums- und Teileigentumseinheiten vorhanden

Sind in der auszustattenden Anlage neben Wohnungen auch Teileigentumseinheiten vorhanden, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Einbauverpflichtung nicht mehr an sich ziehen, wie dies vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 noch auf Grundlage des § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. möglich war. Es verbleibt in diesen Fällen bei der Einbauverpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Keine Verpflichtungsbeschlussfassung

Die Verpflichtung zum Einbau der Rauchmelder kann in diesen Fällen nicht beschlossen werden. Ein entsprechender Beschluss, der den jeweiligen Wohnungseigentümer verpflichtet, seine Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten, wäre nichtig.^[1] Die Wohnungseigentümer können hier allenfalls unter dem TOP "Sonstiges" oder "Verschiedenes" darauf aufmerksam gemacht werden, dass sie für den Einbau der Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen sorgen sollen.

Nur Wohnungseigentumseinheiten vorhanden

Besteht die Wohnanlage ausschließlich aus Wohnungen, trifft gemäß § 9a Abs. 2 WEG die GdWE die Verpflichtung zum Einbau der Rauchwarnmelder. Diese hat zu handeln und nicht der einzelne Wohnungseigentümer.^[2] Es handelt sich nämlich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, weil sie die Wohnungseigentümer als Eigentümer des Gemeinschaftseigentums bzw. aufgrund Mitberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum gleichermaßen trifft.

Problem: Keller, Garagen, Stellplätze

Nicht eindeutig ist die Rechtslage dann, wenn neben Wohnungen noch weitere Teileigentumseinheiten existieren, die aber wiederum den Wohnungseigentümern gehören.

Praxis-Beispiel

Keller und Stellplatz

Die Keller der Wohnungen stellen laut Teilungserklärung selbstständige Teileigentumseinheiten mit eigenem Grundbuchblatt dar, Entsprechendes gilt für die Tiefgaragenstellplätze bzw. die Garagen. Je ein Keller und ein Stellplatz ist dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugeordnet.

Hier liegt es nahe, dass wiederum eine Ausübungskompetenz der Gemeinschaft besteht, da sämtliche Eigentümer die Verpflichtung zur Ausstattung ihrer Wohnungen gleichgerichtet trifft, auch wenn diese daneben noch Eigentümer einer oder zweier Teileigentumseinheiten sind. Die Rauchwarnmelder-Entscheidung des BGH^[3] ist hier zwar nicht ganz eindeutig: "Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. (…) Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst". Da sie aber auf die Verpflichtung "sämtlicher Mitglieder" abstellt, dürfte wohl eine Ausübungskompetenz bestehen.

Anders verhält es sich aber zweifellos dann, wenn der Eigentümer etwa eines Tiefgaragenstellplatzes bzw. einer Garage nicht zugleich auch Eigentümer einer Wohnung ist. Dann trifft die Wohnungseigentümer die Verpflichtung zum Einbau der Rauchwarnmelder nicht gleichgerichtet. In diesem Fall müssen wiederum die Wohnungseigentümer für den Einbau sorgen.

Wartung der Rauchwarnmelder

Die Landesbauordnungen von Bayern und Berlin verpflichten hinsichtlich der Wartung vorrangig den tatsächlichen Nutzer der Wohnung, dies kann also vor allem der Mieter der Wohnung sein. Der Wohnungseigentümer ist hingegen dann entsprechend verpflichtet, wenn er die Wartung übernommen hat. In Brandenburg und Thüringen finden sich keine entsprechenden ausdrücklichen Regelungen, sodass die Wartungspflicht den Eigentümer trifft. Mittlerweile dürfte es in diesem Zusammenhang herrschender Meinung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer bundesweit eine einheitliche Wartung durch die GdWE beschließen können.^[4]

[1] AG Langenfeld, Urteil v. 6.4.2016, 64 C 76/15.

[2] U. a. AG Wuppertal, Urteil v. 30.9.2015, 91b C 58/15, ZMR 2016, 64.

[3] BGH, Urteil v 8.2.2013, V ZR 238/11, NJW 2013, 3092.

[4] Vgl. u. a. LG Dortmund, Urteil v. 19.4.2016, 1 S 437/15, ZMR 2016, 642.