Verschließen der Haustür
Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Rettungsweg nicht nutzbar. Nicht selten sehen Hausordnungen ein Verschließen der Eingangstür zur Nachtzeit vor. Dies mag zwar angesichts des Sicherheitsinteresses der Wohnungseigentümer verständlich sein, eine verschlossene Eingangstür kann aber zur Todesfalle werden.
Eine Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.[1] Auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses der Wohnungseigentümer führt das Abschließen der Hauseingangstür nämlich zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Durch das Abschließen der Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Gerade aber in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Hauseigentümer und jeder Besucher bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt.
Alternative Schließsysteme
Dem Interesse der Wohnungseigentümer, aus Sicherheitsgründen die Haustür geschlossen zu halten, kann insoweit recht einfach entsprochen werden. Es existieren nämlich Haustürschließ-Systeme, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne einen Schlüssel ermöglichen.
Treppenhaus/Flure
Erhebliche Hindernisse und Stolperfallen stellen Gegenstände in Treppenhäusern und Fluren dar, die etwaige Fluchtmöglichkeiten einschränken. Absolutes "No-Go" sind insoweit leicht entflammbare Dekorationsgegenstände, wie etwa Trockenblumen oder geflochtene Strohkränze.
Gefährliches Treppenhaus
Im Treppenhaus und auf den Fluren der Wohnanlage befinden sich mobile Heizkörper, Teppiche, eine Garderobe, Schirmständer und Kommoden. Eines Tages wird dem Verwalter eine Ordnungsverfügung zugestellt und dieser unter Androhung von Zwangsmitteln angehalten, die Gegenstände zu beseitigen.[2]
Zunächst ist grundsätzlich zu beachten, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt ist, als organschaftlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Erhaltung zu treffen, soweit sie von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft führen. Der Begriff der Erhaltung umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung. Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu verstehen. Eine etwaige Verjährung zivilrechtlicher Beseitigungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern schränkt die Ordnungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in keiner Weise ein.
Im Brandfall können bei realistischer Betrachtung nicht nur brennbare Gegenstände zur Gefahr werden, sondern auch solche Gegenstände, die das Durchqueren des Rettungswegs behindern können. Deshalb kommt es auch nicht auf die Frage an, ob bei vorhandenen Gegenständen etwa noch ein ausreichender Durchgang besteht. Entscheidend ist vielmehr, ob die Möglichkeit, sich auf einem Rettungsweg ungehindert zu bewegen, durch Hindernisse eingeschränkt wird. Nach zweifelhafter Auffassung des LG Frankfurt a. M.[3] sollen Dekorationen im Treppenhaus nicht per se untersagt sein. Ein Wohnungseigentümer dürfe auf dem Treppenabsatz im Treppenhaus grundsätzlich Pflanzen sowie dazugehörige Töpfe bzw. Metallständer für Töpfe und andere Dekorationsgegenstände aufstellen. Denn bei der Dekoration des Treppenhauses handele es sich um ein sozialadäquates und grundsätzlich nicht beeinträchtigendes Verhalten. Unzweifelhaft dürften Strohgebinde, Strohkränze und sonstige leicht entzündliche Gegenstände den Brandschutz gefährden. Selbstverständlich dürfen jegliche Dekorationsgegenstände auch nicht so aufgestellt werden, dass sie mögliche Fluchtwege im Fall eines Brandes beeinträchtigen und so zur "Stolperfalle" insbesondere bei starker Rauchentwicklung werden können. Sie dürfen demnach nur im unmittelbaren Wandbereich aufgestellt werden. Da sie jedoch auch dann eine Gefahr darstellen können, wenn sich Wohnungseigentümer im Fall von Sichtbehinderungen durch Rauch oder Qualm an den Wänden entlangtasten, haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich nach § 19 Abs. 1 WEG die Kompetenz, das Abstellen von Dekorationsgegenständen im Treppenhaus durch Mehrheitsbeschluss zu untersagen.
Garagen/Stellplätze
Im Bereich von Garagen und Stellplätzen ist die Lagerung von entzündlichen bzw. brennbaren Materialien selbstverständlich verboten.
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