Haftungsrisiken wegen einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten sollte der Verwalter von Beginn seiner Tätigkeit an vorbeugen.
Erstbegehung
Der Verwalter sollte zeitnah nach Übernahme einer neuen Verwaltung eine Objektbegehung durchführen, um den Zustand der Anlage und etwaige Gefahrenquellen zu ermitteln. Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter zu einer Objektbegehung verpflichtet ist, gehört es zu seinen gesetzlichen Aufgaben, die für die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. In diesem Zusammenhang hat er zumindest den Erhaltungsbedarf zu ermitteln. Hierfür ist eine Objektbegehung jedoch erforderlich.
Regelmäßige Begehungen
Im Laufe der Amtszeit sollten darüber hinaus regelmäßige Objektbegehungen durchgeführt werden. In welchen Abständen diese erfolgen sollten, richtet sich dabei jeweils nach dem individuellen Einzelfall und insbesondere nach Alter und Zustand der Wohnanlage. So wird man bei älteren Objekten mindestens einmal jährlich – ggf. auch halbjährlich – eine derartige Begehung fordern müssen. Nach Unwettern und Stürmen sollten die verwalteten Wohnanlagen zeitnah begangen werden.
Dokumentation
Der Verwalter sollte Begehungen immer zusammen mit einem Miteigentümer oder einem Mitglied des Verwaltungsbeirats durchführen und über deren Ergebnis ein Protokoll anfertigen. Dieses Protokoll sollte zu Beweiszwecken vom begleitenden Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeirat gegengezeichnet sein.
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