Versammlung: Einstweilige Verfügung gegen Anberaumung

1 Leitsatz

Der Antrag, nicht zu einer Versammlung einzuberufen, ist im aktuellen Recht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

2 Normenkette

§§ 18 Abs. 1, 24 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Verwalter B lädt mit Schreiben vom 30.7.2021 kurzfristig zu einer Versammlung für den 5.8.2021. Wohnungseigentümer K hält diese Ladung nicht für rechtmäßig. Er beantragt gegen B den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der es B verboten werden soll, zu einer Versammlung für den 5.8.2021 zu laden.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K habe die falsche Partei in Anspruch genommen. Denn der Antrag wäre gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten gewesen. Alle Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums seien nach § 18 Abs. 1 WEG Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Versammlung sei daher von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuberufen (Hinweis auf BR-Drs. 168/20, 63). Durch die WEG-Reform bestünden zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter keine unmittelbaren wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsbeziehungen (Hinweis auf Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, 2020, § 2 Rn. 53). Das AG sei allerdings nicht veranlasst gewesen, den Kläger vor Ablehnung seines Antrags zur einer anderen Antragstellung zu veranlassen. Denn die Aufklärungs- und Belehrungspflichten seien im Verfügungsverfahren, in dem es um die unverzügliche Entscheidung des Gerichts gehe, eingeschränkt. Dem Antragsteller solle durch möglichst frühe Entscheidung Gelegenheit gegeben werden, entweder das Rechtsmittelgericht anzurufen oder seinen Antrag ggf. verbessert zu wiederholen.

5 Hinweis

1. Materiell-rechtlich kann dem AG nur zugestimmt werden. Denn die WEG-Reform hat sämtliche Pflichten, die das alte Recht noch auf die Schultern des Verwalters gelegt hatte, auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlagert. Es ist deshalb beispielsweise Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

   • Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren,
   • den Wirtschaftsplan zu erstellen,
   • die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht vorzulegen,
   • für die Organisation der Verkehrssicherungspflichten zu sorgen oder
   • die Versammlung durchzuführen und vor- und nachzubereiten.

   Zwar handelt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jeweils der Verwalter. Insoweit hat sich also nichts geändert. Der Verwalter handelt im aktuellen Recht aber nur als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und repräsentiert diese in sämtlichen Belangen. Diese geänderte Sichtweise hat auch Folgen für das Haftungssystem. Verletzt der Verwalter seine Pflichten und erleidet ein Wohnungs- als Sondereigentümer dadurch einen Schaden, muss für diesen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einstehen. Ob es neben diesem Anspruch noch einen Anspruch gegen den Verwalter unmittelbar gibt, ist streitig. Diese neue Sichtweise ist allerdings kein Freibrief für die Verwaltung, ihre Pflichten zu verletzen. Sie schuldet aber nicht mehr den Wohnungseigentümern Schadensersatz, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese nimmt daher auch beim Verwalter Regress, wenn sie einem Wohnungseigentümer wegen der Pflichtverletzung des Verwalters Schadensersatz geleistet hat. Wenn der Verwalter den damit korrespondierenden Anspruch im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht freiwillig erfüllt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn vorgehen. Die entsprechenden Tätigkeiten müssen die Wohnungseigentümer beschließen. Bedarf es einer Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Hierüber muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer informieren – und zwar durch den Verwalter!

2. Die verfahrensrechtliche Lösung des AG überzeugt hingegen nicht. Rechtlich und tatsächlich gab es vielmehr einen ausreichenden Anlass, K auf den falschen Antragsgegner hinzuweisen und auf eine Änderung auf der Antragsgegnerseite hinzuwirken. Diese wäre auch unproblematisch gewesen, da der Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nämlich der Verwalter, bereits im Verfahren involviert war.

6 Entscheidung

AG Wiesbaden, Beschluss v. 3.8.2021, 91 C 2087/21