Versammlung: Grundsatz der Nichtöffentlichkeit / 5 Hinweis

Problemüberblick

Nach h. M. gibt es für die Versammlung der Wohnungseigentümer einen Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Danach ist es Dritten grundsätzlich verwehrt, an Versammlungen teilzunehmen. Die Wohnungseigentümer können von diesem Grundsatz durch eine Vereinbarung abweichen, um diesen Fall geht es aber nicht. Im Fall wird die Frage gestellt, ob die Wohnungseigentümer über den Grundsatz auch durch einen Beschluss disponieren können.

Die LG-Lösung

Das LG bejaht eine Beschlusskompetenz! Es sieht in dem Beschluss einen Geschäftsordnungsbeschluss, der nach h. M. nicht gesondert angefochten werden kann. Daher prüft es, ob sich der Geschäftsordnungsbeschluss auf den eigentlichen Beschluss ausgewirkt hat, ob also der angefochtene Beschluss möglicherweise auf einem Formmangel beruht. Dazu untersucht das LG, ob es im Fall einer ordnungsmäßiger Verwaltung gesprochen hat, einen Architekten zur Versammlung zuzulassen. Diese Frage kann mit dem LG nur bejaht werden, auch wenn es im Fall um eine bauliche Veränderung zugunsten eines Wohnungseigentümers ging.

Begleiter eines Wohnungseigentümers

Anders kann sich die Lage darstellen, wenn es um den Begleiter eines Wohnungseigentümers geht, beispielsweise einen Rechtsanwalt oder einen Angehörigen. Auch hier bejaht die h. M. eine Beschlusskompetenz, fragt aber wiederum, ob die Begleitung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen hat. Diese Frage wird in aller Regel verneint, beispielsweise bei Dolmetschern kann aber eine Ausnahme gemacht werden.

Bauliche Veränderung oder Erhaltungsmaßnahme?

Im Fall ging es um die Frage, wie man Mängeln der Wärmeisolierung des Dachstuhls entgegentreten kann. Ferner ging es um die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials aus Glaswolle durch eine biologische Wärmedämmung. Dies soll zum einen dem Gesundheitsschutz, zum anderen aber auch einer Verbesserung der Wärmeisolierung dienen. Eine solche Maßnahme ist wegen des Austauschs der verwendeten Materialien mit dem Ziel einer verbesserten und weniger gesundheitsgefährdenden Wärmedämmung als "modernisierende Instandsetzung" (bzw. nach neuer gesetzgeberischer Terminologie als "modernisierende Erhaltung") anzusehen. Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung sind Erhaltungsmaßnahmen, die über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und nach dem Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellen.

Im aktuellen Recht fragt sich, wie man eine solche modernisierende Erhaltung einordnen muss: als bauliche Veränderung oder als Erhaltungsmaßnahme. Das LG entscheidet sich dafür, es liege eine bauliche Veränderung vor. Die Gesetzesbegründung und der ersatzlose Wegfall des § 22 Abs. 3 WEG a. F. sprächen dafür, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nach den Regelungen über bauliche Veränderungen in § 20 WEG zu beurteilen. Die Kostenverteilung dürfte im Hinblick auf die Amortisierungsregelung des § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG in der Regel unproblematisch sein.

Eigenmächtige Erhaltungsmaßnahme

Das LG hat im Übrigen gefragt, ob es eine Beschlusskompetenz gibt, eine von einem Wohnungseigentümer durchgeführte Erhaltungsmaßnahme zu genehmigen. Diese Frage hat es bejaht.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltung muss wissen, welche Personen an einer Versammlung der Wohnungseigentümer teilnehmen dürfen und ob es die Möglichkeit gibt, über die Frage der Teilnahme zu disponieren. Ferner muss die Verwaltung wissen, dass die Einordnung einer modernisierenden Erhaltungsmaßnahme derzeit streitig ist und mit der Entscheidung erstmalig eine Positionierung eines Gerichts vorliegt. Die Einordnung hat für 3 Fragen eine Bedeutung:

• Ob ein Wohnungseigentümer die Maßnahme verlangen kann: Im Grundsatz kann ein Wohnungseigentümer nur eine Erhaltungsmaßnahme verlangen. Ein Anspruch auf eine bauliche Veränderung geben nur § 20 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 WEG.
• Wie die Kosten zu verteilen sind: Handelt es sich um eine bauliche Veränderung, sind die Kosten nach § 21 WEG umzulegen. Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme, ist § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anwendbar.
• Welche Informationen die Verwaltung nach § 15 WEG einem Drittnutzer schuldet.