Versammlung: Vertreterklausel / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Wohnungseigentümer haben vor dem 1.12.2020 eine Vertreterklausel vereinbart. Zu fragen ist, ob diese noch gilt und ob gegebenenfalls eine Ausnahme anzunehmen ist.

Auslegung von Altvereinbarungen

Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen WEG-Vorschriften abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen nach § 47 Satz 1 WEG der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Für Vertreterklauseln hat diese Regelung keine Bedeutung. Wie vom LG ausgeführt, wichen diese nie vom "Alt-WEG" ab.

Vertreterklausel und Treu und Glauben

Im Einzelfall ist es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund besonderer Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf eine Vertreterklausel zu berufen. Ob dem so ist, kann in der Regel erst in der Versammlung der Eigentümer geprüft werden. Beispielsweise auf eine Vereinbarung, dass sich ein Wohnungseigentümer nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen kann, darf sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann nicht berufen, wenn der Ehegatte zur Vertretung aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Wohnungseigentümer mit den übrigen Wohnungseigentümern völlig zerstritten und erst unmittelbar vor der Versammlung ein neuer Verwalter bestellt worden ist, den der – verhinderte – Eigentümer (noch) nicht kennt. Eine Vertreterklausel ist im Übrigen nicht anzuwenden, wenn der durch sie beschränkte Wohnungseigentümer im Ausland lebt, nicht verheiratet ist, es sich um eine kleine Wohnungseigentumsanlage handelt, die anderen Wohnungseigentümer mit dem Verwalter "identisch" und die Eigentümer schließlich zerstritten sind. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Jahre die Vertretung durch Dritte hingenommen haben, obwohl dies – was bekannt war – gegen eine Vertreterklausel verstieß. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf dann ihre Handhabung nur in einer Weise "ändern", die gewährleistet, dass der betroffene Wohnungseigentümer rechtzeitig für seine ordnungsgemäße Vertretung sorgen kann.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltung muss Vertreterklauseln strikt beachten und jeden nicht zugelassenen Vertreter von der Versammlung ausschließen. Dies gilt auch für eine hybride Versammlung!