Versicherungsschäden: Abwicklung durch Verwalter (WEMoG) / 4.3 Abwälzung eines Selbstbehalts auf den Sondereigentümer

Eine Abweichung hiervon kann durch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden, was allerdings nur im theoretischen Ausnahmefall praktische Bedeutung haben kann.

Befindet sich die Ursache für einen Wasserschaden (z. B. Rohrbruch) eindeutig im Sondereigentum, verlangen die Wohnungseigentümer häufig, dass der Sondereigentümer nach dem Verursacherprinzip den verbleibenden Selbstbehalt tragen solle. Hierzu hatte das OLG Köln entschieden, dass der Eigenanteil bei Schäden, die von im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen verursacht werden, durch Beschluss auf den Wohnungseigentümer abgewälzt werden kann.^[1]

Dieser Auffassung ist auch das AG Lemgo. Allerdings widerspricht ein derartiger Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift.^[2]

Grundsätzlich hat der BGH klargestellt, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine vom allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Verteilung des Selbstbehalts beschließen können.^[3]

Allerdings ist hiermit nicht gesichert, ob der betreffende Wohnungseigentümer exklusiv mit dem Selbstbehalt belastet werden kann. Der BGH hatte nur darüber zu befinden, ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich des Selbstbehalts ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn in den Wohnungseigentumseinheiten gegenüber den Teileigentumseinheiten überdurchschnittlich viele Leitungsschäden aufgetreten waren und die Wohnungseigentümer daher beschlossen hatten, den Selbstbehalt bei Leitungsschäden im Wohnungseigentum nur unter den Wohnungseigentümern – wohl gemerkt allen – zu verteilen und bei Leitungsschäden in den Teileigentumseinheiten nur unter den Teileigentümern – wiederum unter allen.

Ein Beschluss gerichtet auf eine exklusive Kostenbelastung des betroffenen Wohnungseigentümers dürfte in Anlehnung an die Auffassung des AG Lemgo

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jedenfalls wohl dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift. Im Übrigen ist jedoch auch das Willkürverbot zu beachten. Für eine exklusive Kostenbelastung müssen daher schon greifbare Gründe sprechen. Hierzu hat sich der BGH nicht geäußert.

Praxis-Tipp

Vorgehensweise bei der Schadensabwicklung

1. Hat der Verwalter nach der Meldung und Feststellung des Schadens die ersten dringlichsten Maßnahmen (Klärung von Sicherungs- oder Notmaßnahmen, Versicherungsanzeige etc.) erledigt, sollte er mit den hinzuzuziehenden Fachleuten und gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Beirat klären, welche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung erforderlich sind.
2. Über die erforderlichen Maßnahmen sollte der Verwalter den Eigentümern in der Versammlung berichten und einen Beschluss hierüber herbeiführen. Wenn die Maßnahmen bereits klar feststehen, muss der Verwalter für die anfallenden Arbeiten – wie bereits dargelegt – im Regelfall 3 Kostenvoranschläge einholen, damit die Eigentümer Vergleichs- und Auswahlmöglichkeiten haben.
3. Spätestens wenn alle Alternativangebote vorliegen, sollte der Verwalter zu einer Versammlung einladen und die Angebote beifügen, wobei auch ein Preisspiegel ausreichend ist. Bei entsprechender Dringlichkeit muss die Einladung notfalls unter Verkürzung der Ladungsfrist erfolgen. Spätestens zu der Versammlung sollten dann aber alle Angebote den Eigentümern zur Ansicht vorliegen.
4. In dem Beschlusstext sind die auszuführenden Arbeiten unter Bezugnahme auf das konkrete Angebot und die ausführende Firma sowie den veranschlagten Betrag zu benennen und zugleich die Finanzierung festzulegen.
5. Gegebenenfalls sollte auch festgelegt werden, wer die Ausführung der Arbeiten überprüft und später abnimmt. Zumindest bei größeren oder technisch aufwendigen Maßnahmen sollte der Verwalter sich ermächtigen lassen, hierzu auf Kosten der Gemeinschaft einen Sonderfachmann hinzuzuziehen.
6. Ergibt sich keine Dringlichkeit und steht die erforderliche Maßnahme noch nicht fest, so kann auch erst ein Grundlagenbeschluss gefasst werden. In diesem Fall sollte sich dann aber hieraus ergeben, wann und unter welchen Umständen über die Durchführung der Maßnahme entschieden werden soll.
7. Ist die Angelegenheit zwischen den Eigentümern umstritten, muss unter Umständen damit gerechnet werden, dass der Beschluss angefochten wird. In diesem Fall bietet es sich an, dass der Verwalter sich im Beschluss ermächtigen lässt, den Beschluss erst nach Bestandskraft durchzuführen, also wenn die Frist von einem Monat abgelaufen ist. Im Fall der Dringlichkeit sollte der Beschluss klarstellen, dass der Verwalter ausdrücklich mit der umgehenden Ausführung beauftragt wird.
8. Ist außer dem Gemeinschafts- auch das Sonderei...