Verwalter: Nachweis der Bestellung

1 Leitsatz

Die Feststellung und die Verkündung eines Beschlussergebnisses sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses. Fehlt es daran, lässt sich im Grundbuchverfahren kein Beschluss feststellen.

2 Normenkette

§§ 12, 26 Abs. 4 WEG; § 29 GBO

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart (§ 12 WEG). Wohnungseigentümer K beantragt beim Grundbuchamt am 20.7.2021, eine Eigentumsänderung einzutragen sowie die Löschung einer Erwerbsvormerkung. Mit dem Antrag reicht K eine Zustimmung der Verwalterin S vom 2.7.2021 ein. Die Verwaltereigenschaft der S versucht er durch eine Niederschrift vom 28.6.2017 nachzuweisen. Dort heißt es: "TOP 5 Bestellung des Verwalters. Der Vertrag der Hausverwaltung mit der X-GmbH ist ausgelaufen. Frau S übernimmt die Hausverwaltung. Das Wirtschaftsjahr 2016 wurde 2/3 von Herrn Y und 1/3 von Frau S verwaltet. 2017 übernimmt Frau S die Verwaltung."

Beschluss:

1. Das Vertragsverhältnis mit der X-GmbH ist Ende 2016 beendet. Die Ablösesumme für das Verwaltungsprogramm und die Einarbeitung beträgt 100 EUR.
2. Die Konditionen für Frau S werden angepasst auf 17 EUR + MwSt./Wohnung und Monat.”

Das Grundbuchamt meint, diese Niederschrift enthalte keinen Bestellungsbeschluss. Dagegen richtet sich die Beschwerde. K meint hingegen, S sei zum 1.1.2017 zur Verwalterin bestellt worden.

4 Entscheidung

Die Beschwerde ist nach Ansicht des OLG wenigstens teilweise begründet! Denn die Zustimmung der S sei zwar formgerecht. Es sei aber nicht klar, dass S am 28.6.2017 nicht zur Verwalterin bestellt worden sei. Denn der Senat könne der Niederschrift nicht entnehmen, dass der Bestellungsbeschluss festgestellt und verkündet worden sei. Bereits wegen der fehlenden Angabe der Stimmenverhältnisse sei das Beschlussergebnis nicht hinreichend festgestellt. Hinzu komme, dass der Beschluss inhaltlich nicht hinreichend klar sei. Aus dem Wortlaut der Beschlussformel – und des fraglichen Tagesordnungspunkts in Gänze – folge weder unmittelbar noch zwingend, dass S zur Verwalterin bestellt worden sei.

5 Hinweis

Problemüberblick

Der Wechsel des Eigentümers an einem Wohnungseigentum ist im Grundbuch einzutragen. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll die Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Gibt es eine Veräußerungsbeschränkung, muss die entsprechende Zustimmung auf diese Weise nachgewiesen werden. Im Fall wird versucht, die Bestellung durch Vorlage der Niederschrift nachzuweisen. Hierfür ist, anders als es das OLG meint, nicht notwendig, das Stimmenverhältnis anzugeben. In der Niederschrift muss auch nicht vermerkt werden, dass der Beschluss festgestellt und verkündet wurde. Der Beschluss muss aber natürlich genannt werden. Und der Beschlusstext muss einwandfrei sein. Im Fall war es nicht so.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen den Wohnungseigentümern Beschlusstexte vorformulieren, die klar und eindeutig sind. Geht es um eine Bestellung, muss es heißen, dass … vom … bis zum … auf Grundlage des Verwaltervertrags vom … zum Verwalter bestellt wurde. Wird anders verfahren, macht, wie im Fall, beispielsweise das Grundbuchamt Ärger.

6 Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss v. 17.8.2023, 19 W 57/22 (Wx)