Verwalter: Niederlegung des Amtes

1 Leitsatz

Der Verwalter ist trotz § 6 Abs. 1 COVMG berechtigt, sein Amt niederzulegen.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG; § 6 Abs. 1 COVMG

3 Das Problem

Verwalter B legt am 11.1.2021 zum 31.12.2020 sein Amt nieder. Am 6.4.2021 lädt B dennoch zu einer Versammlung für den 30.4.2021. Wohnungseigentümer K meint, B sei dazu nicht mehr befugt. Im Wege der einstweiligen Verfügung beantragt er daher, B bis zum 30.9.2021 jegliche Verwaltertätigkeit für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu untersagen, insbesondere das Abhalten von Versammlungen. B ist der Ansicht, er übe sein Amt gem. § 6 Abs. 1 COVMG bis zu seiner Abberufung oder Bestellung eines neuen Verwalters aus.

4 Die Entscheidung

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nach Ansicht des AG begründet! Das Amt des B sei am 31.12.2020 beendet gewesen. § 6 Abs. 1 COVMG wolle der Gefahr begegnen, dass die Amtszeit des bestellten Verwalters in dem Zeitraum endet, in dem die Durchführung einer Versammlung aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht möglich sei. Da es sich um einen Eingriff in die Privatautonomie handele, könne der Verwalter nicht gezwungen werden, das beendete Amt weiter gegen seinen Willen auszuüben. B habe sein Amt niedergelegt. Das Amt sei damit trotz § 6 COVMG beendet gewesen.

Hinweis

1. Das COVMG ist am 28.3.2020 in Kraft getreten. Es hat in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht Regelungen für den vorübergehenden Fortbestand der Amtsstellung des Verwalters getroffen, sollte dessen Bestellungszeit ablaufen, ohne dass ein neuer bestellt werden kann. Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, wurde ferner angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt.

   Das COVMG geht davon aus, dass es teilweise nicht möglich sein wird, Versammlungen der Wohnungseigentümer durchzuführen. Es geht weiter davon aus, dass bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine Zusammenkunft der Wohnungseigentümer häufig schon aufgrund behördlicher Anordnungen nicht gestattet ist. Ferner vermuten seine Schöpfer, dass vielerorts keine geeigneten Räumlichkeiten zur Verfügung stünden. Zudem sei es vorstellbar, dass es den Wohnungseigentümern wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung nicht zumutbar sei, an einer Versammlung der Wohnungseigentümer teilzunehmen.

2. § 6 Abs. 1 COVMG bestimmt, was gilt, wenn die Bestellungszeit eines Verwalters nach dem 27.3.2020 abläuft. Die entsprechende Person bleibt dann auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG zunächst weiterhin Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Das COVMG zwingt die Person allerdings nicht, das Verwalteramt auszuüben. Sie ist daher – wie im Fall – berechtigt, durch eine einseitige, formlos mögliche und nicht widerrufliche Willenserklärung ihr Amt niederzulegen und es damit sofort zu beenden.

3. § 6 Abs. 1 COVMG soll nach den Gesetzesmaterialen im Übrigen auch den Fall erfassen, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen war. Denn nach § 6 Abs. 1 COVMG bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Amt. Die herrschende Meinung legt diese Bestimmung dennoch so aus, dass eine Person mit Beginn des 28.3.2020 – dem Inkrafttreten des COVMG – wieder ins Amt gehoben worden ist. Wenn man dies so sieht, muss eine Person, deren Bestellung am 31.12.2019 endete und die am 13.3.2020 nach § 12 Abs. 1 WEG einer Veräußerung zugestimmt hatte, nach dem 28.3.2020 erneut zustimmen.

   Vergleichbares dürfte dann etwa für den Abschluss von Verträgen gelten. § 6 COVMG äußert sich nicht dazu, was für den Verwaltervertrag gilt. Nach seinem Sinn und Zweck wird man aber annehmen müssen, dass auch er nicht endet und sich nach einer ergänzenden Vertragsauslegung jedenfalls bis zum Ende der Bestellung fortsetzt. Der Verwalter sollte sich dennoch bemühen, rasch für Klarheit zu sorgen.

4. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Die für das Jahr 2019 beschlossenen Wirtschaftspläne endeten damit regelmäßig mit Ablauf des 31.12.2019. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümer im Jahr 2019 einen Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 mit Wirkung zum 1.1.2020 beschlossen hatten. Und ferner gilt etwas anderes, wenn die Wohnungseigentümer für den für das Jahr 2019 aufgestellten Wirtschaftsplan beschlossen haben, dass dieser fortgelten soll, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen worden ist.

   Diese Anordnung war möglich. Denn die Wohnungseigentümer hatten die Kompetenz, zu bestimmen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Nur eine abstrakt-generelle Regelung des Inhaltes, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedurfte der Vereinbarung.

   Anders ist es aber, wenn die Wohnungseigentümer keine Fortgeltung beschlossen haben. Denn dann schulden sie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kein Hausgeld für das laufende Wirtschaftsjahr 2020 und später...