Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2 Zugangsvoraussetzungen

2.1 Ausbildung

Wohnimmobilienverwalter bedürfen nach wie vor keiner bestimmten branchenspezifischen Ausbildung, sie benötigen überhaupt keine Ausbildung. Diese Tatsache war seit Jahrzehnten insbesondere den Immobilienverbänden ein Dorn im Auge. Diverse bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen, vor allem des RDM, wurden vereinzelt zwar bei Gesetzesinitiativen berücksichtigt, allerdings nie Gesetz. Bis zur vorvergangenen Legislaturperiode war die Bundesregierung insoweit stets der Auffassung, ein Sachkundenachweis sei nicht erforderlich. Der Markt reguliere sich mehr oder weniger selbst im Hinblick auf unqualifizierte Gewerbetreibende. Im Koalitionsvertrag wurde dann im November 2013 angekündigt, entsprechende gesetzgeberische Aktivitäten anzustoßen. Im laufenden Gesetzgebungsverfahren war noch das Erfordernis eines Sachkundenachweises vorgesehen. Nach dem am 1.8.2018 in Kraft getretenen "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" ist auch ein Sachkundenachweis nicht mehr Gegenstand dieses Gesetzes. Verwalter sind lediglich zur Fortbildung verpflichtet.^[1]

Mittelbarer Zwang zur Ausbildung und in absehbarer Zeit zur Zertifizierung

Nach § 11 Satz 1 Nr. 3 MaBV sind vom Verwalter auf Anfrage des Auftraggebers, also der Wohnungseigentümergemeinschaft u. a. unverzüglich Angaben über die berufsspezifischen Qualifikationen des Verwalters und seiner unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten zu machen. Zwar dürfte die Verpflichtung dem Wortlaut nach ein bereits bestehendes Bestellungsverhältnis voraussetzen, die Informationspflicht also noch nicht im Rahmen der Bewerbung des Verwalters um das Verwalteramt bestehen. Dies aber ist vor dem Hintergrund wohl eher bedeutungslos, als die Wohnungseigentümergemeinschaften mit Blick auf die geänderte Rechtslage eher sensibilisiert sind, was die berufsspezifische Qualifikation ihres Verwalters angeht. Im Übrigen lohnt sich eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Geprüften Immobilienfachwirt wegen gewisser Privilegien, was die Weiterbildungspflicht betrifft.^[2]

Eine immobilienwirtschaftlich ausgerichtete Ausbildung wird aber ohnehin vor dem Hintergrund des Erfordernisses einer Zertifizierung des Verwalters eine erhebliche Rolle spielen, da ihm eine derartige Ausbildung eine Prüfung vor der IHK ersparen kann und er also auch ohne eine solche zertifiziert wird.^[3]

[1] Siehe Kap. 2.9 Fortbildung.

[2] Siehe Kap. 2.9.4 Immobilienkaufleute/Geprüfte Immobilienfachwirte.

[3] Siehe Kap. 2.4.1 Betroffener Personenkreis.

2.2 Erfahrung

Verfügt der Verwalter über keine Ausbildung, ist dies mit Blick auf seine Bestellung unbeachtlich. Einen Anfechtungsgrund kann es aber dann darstellen, wenn er zusätzlich über keine Erfahrung in der Wohnungseigentumsverwaltung verfügt. Insoweit stellt es nach Ansicht des BGH zunächst für sich keinen wichtigen Grund dar, wenn der Verwalter bisher nur Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien hatte.^[1] In der Instanzrechtsprechung stehen sich 2 Lager gegenüber:

• LG Dortmund^[2]: Ein Verwalterkandidat selbst – nicht nur eine Mitarbeiterin – muss über ausreichende Verwaltererfahrung (Referenzobjekte) verfügen, wenn er eine größere Anlage (hier: 75 Einheiten) künftig verwalten soll.

  LG Düsseldorf^[3]: Die Bestellung eines Verwalters widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Person, die das Verwalteramt ausüben soll, keine selbstständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum hat. Nach Auffassung des Gerichts genügt es nicht, wenn die Person vor ihrer Bestellung 2 Jahre als weisungsgebundener Angestellter in einem Immobilienverwaltungsunternehmen beschäftigt war.

• LG Stuttgart^[4]: Die Bestellung eines Kandidaten zum Verwalter kann auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn dieser weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt. Er benötigt auch keine branchenspezifische Ausbildung, wenn die berufliche Stellung des Kandidaten Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit zulässt. Im konkret zur Entscheidung stehenden Sachverhalt war aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine Polizeibeamtin zur Verwalterin bestellt worden, die zugesichert hatte, sich die für die Verwaltung erforderlichen Kenntnisse in ihrer Freizeit anzueignen.

Wie stets, kommt es auf den Einzelfall an. So dürfte in kleineren Gemeinschaften bis 20 Sondereigentumseinheiten nichts dagegen sprechen, einen Verwalter zu bestellen, der über keine branchenspezifische Erfahrung verfügt, weil er sich gerade erst als Immobilienverwalter selbstständig macht. Wichtig ist, dass ein zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen berechtigtes Organ existiert, sodass unproblematisch eine Willensbildung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden kann und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unproblematisch handlungsfähig ist. Insbesondere in größeren Wohnanlagen dürfte allerdings nur die Bestellung eines e...