Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.3 Durchsetzung der Hausordnung

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. war der Verwalter ausdrücklich verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Auch wenn das reformierte WEG keine Katalogpflichten des Verwalters mehr kennt, hat sich an seiner Pflicht, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, nichts geändert. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat demnach auch der Verwalter weiterhin für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter nach wie vor verpflichtet ist, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, hat er die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, damit die Wohnungseigentümer die Regeln der Hausordnung einhalten. Welche Maßnahmen dabei zu ergreifen sind, richtet sich nach der Hausordnung und Wohnanlage im konkreten Einzelfall. Des Weiteren hängt die Beantwortung dieser Frage auch davon ab, welche Maßnahmen die Hausordnung selbst vorsieht.

Auf inhaltliche Bestimmtheit der Regelung achten

Die Bestimmung in einer Hausordnung, wonach der Verwalter verpflichtet ist, grobe Verstöße gegen die Hausordnung zu ahnden, ist wegen inhaltlicher Unbestimmtheit ungültig.^[1] Eine entsprechende Bestimmung dürfte nämlich gänzlich undurchführbar und somit nichtig sein, da es an der Definition des "groben Verstoßes" fehlt.^[2] Des Weiteren ist die Bestimmung in einer Hausordnung ungültig, wonach eine verschuldensunabhängige Haftung begründet wird.^[3]

Im Einzelnen muss der Verwalter durch Hinweise und Aushänge am "schwarzen Brett" oder im Treppenhaus der Wohnanlage auf die Einhaltung der einzelnen Eigentümerpflichten nach der Hausordnung hinwirken, wenn erste Verstöße bekannt werden. Der Verwalter hat durch entsprechende Pläne die Organisation etwa vorgesehener Treppenhausreinigung oder des Winterdienstes sicherzustellen. Dies freilich nur, wenn die Wohnungseigentümer Entsprechendes vereinbart haben. Nur durch eine mehrheitlich beschlossene Hausordnung können den Wohnungseigentümern nämlich keine Leistungspflichten auferlegt werden.^[4] Bereits aus Gründen der besseren Beweisbarkeit sollten störende Wohnungseigentümer stets schriftlich auf etwaige Verstöße aufmerksam gemacht werden. Renitente "Störer" hat der Verwalter gemäß § 17 Abs. 2 WEG abzumahnen.

Verstöße von Mietern

In den Fällen, in denen die Störungen oder Verstöße gegen die Hausordnung nicht vom Wohnungseigentümer selbst, sondern von dessen Mieter ausgehen, hat der Verwalter den betreffenden Wohnungseigentümer anzuhalten, auf den Mieter einzuwirken, dass sich dieser an die Bestimmungen der Hausordnung zu halten habe. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass auch die Mieter von Wohnungseigentümern an beschlossene Gebrauchsregelungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gebunden sind; an Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend, sind sie dann gebunden, wenn diese vereinbart und im Grundbuch eingetragen sind.^[5]

Beschreiten des Rechtswegs

Gegen renitente "Störer" kann der Verwalter nur dann gerichtlich vorgehen, wenn er seitens der Eigentümergemeinschaft hierzu ermächtigt ist. Allein die gesetzliche Ermächtigung in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung durchzuführen, ermächtigt den Verwalter jedenfalls nicht pauschal, rechtliche Schritte gegen einen "Störer" einzuleiten. Wie auch im Übrigen, dürfte auf die Größe der Eigentümergemeinschaft abzustellen sein. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter stets einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen.

Grundsätzlich treffen den Verwalter nach den Neuregelungen durch das seit 1.12.2020 in Kraft getretene WEMoG keinerlei Pflichten mehr gegenüber den Wohnungseigentümern. Aber schon nach alter Rechtslage konnte der Verwalter über § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG a. F. nicht zur Geltendmachung von Individualansprüchen bevollmächtigt werden^[6] und etwa im Auftrag eines Wohnungseigentümers gerichtlich gegen den störenden Wohnungseigentümer vorgehen.

[1] BayObLG, Beschluss v. 13.12.2001, 2Z BR 156/01, ZMR 2002 S. 526.

[2] LG Hamburg, Beschluss v. 15.11.2000, 318 T 84/00, ZMR 2001 S. 480.

[3] BayObLG, Beschluss v. 13.12.2001, 2Z BR 156/01, ZMR 2002 S. 526.

[4] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, NJW 2010 S. 2801.

[5] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, MDR 2020 S. 84.

[6] Vgl. u. a. OLG Hamm, Beschluss v. 14.8.2001, 15 W 268/00, NJW-RR 2001 S. 1527; KG Berlin, Beschluss v. 7.3.2001, 24 W 6265/00, ZMR 2001 S. 660; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 3.11.2003, 20 W 506/01, ZMR 2004 S. 290.