Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.5 Anforderung von Zahlungen und Kostenbeträgen

Nach früherer in § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. geregelter Rechtslage war der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Nach wie vor handelt es sich auch insoweit um eine weiter bestehende Verpflichtung des Verwalters, die bereits aus seiner Organstellung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer resultiert. Insoweit sind sämtliche Zahlungen erfasst, die an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Umfasst sind daher insbesondere

• Hausgelder,
• Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage sowie
• eingenommene Mieten aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum.

Nach früherer Rechtslage war der Verwalter nicht ermächtigt, Aktivverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu führen. Hieran hat sich mit Blick auf Hausgeldverfahren insoweit etwas geändert, als auch hier der Bereich der Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG betroffen ist. Auch hier dürfte der Verwalter in größeren Wohnanlagen bereits gesetzlich ermächtigt sein, entsprechende Verfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu führen. Anders allerdings wiederum in kleineren Anlagen, wobei nach diesseits vertretener Auffassung unabhängig von der Größe der jeweiligen Gemeinschaft stets das Führen von Hausgeldverfahren lediglich insoweit eine bedeutende Angelegenheit für die jeweils verwalteten Gemeinschaften darstellen, als sie Gefahr laufen, in eine wirtschaftliche Schieflage zu geraten, so derartige Verfahren gerade nicht geführt werden. Verwalter sollten aber auch hier bereits im Verwaltervertrag für klare Verhältnisse sorgen.

Musterklausel im Verwaltervertrag

(1) Auch ohne gesonderte Ermächtigung ist der Verwalter berechtigt, rückständige Hausgelder namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Als Hausgelder gelten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossene Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, sich aus Einzeljahresabrechnungen ergebende und nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Nachschüsse sowie Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen.

(2) Zum Führen sonstiger Aktivverfahren bedarf der Verwalter gesonderter Ermächtigung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, es sei denn, das Aktivverfahren ist zur Nachteilsabwendung erforderlich.^[1]

[1] Siehe Blankenstein, Muster-Verwaltervertrag für Wohnungseigentum (WEMoG), dort § 14.