Verwalter: Wiederholte Bestellung

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer müssen bei einer wiederholten Bestellung des Verwalters nach mehrfacher Ungültigerklärung früherer Bestellungsbeschlüsse die Möglichkeit haben, sich über Alternativkandidaten zu informieren.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen am 9.12.2017 die X-GmbH "mit sofortiger Wirkung bis zum 31.12.2019" zur Verwalterin. Dieser Beschluss wird aufgrund der Anfechtungsklage von Wohnungseigentümer K vom AG am 5.10.2018 für ungültig erklärt. Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig, da die Beklagten Berufung eingelegt haben. Am 8.12.2018 bestellen die Wohnungseigentümer die X-GmbH erneut zur Verwalterin. Dieser Beschluss wird vom AG am 25.10.2019 – wieder auf eine Anfechtung von Wohnungseigentümer K – für ungültig erklärt. Gegen dieses Urteil ist ebenfalls Berufung eingelegt. Am 7.12.2019 bestellen die Wohnungseigentümer die X-GmbH wieder zur Verwalterin, jetzt "mit sofortiger Wirkung bis zum 31.12.2022". Auch gegen diesen Beschluss geht K vor. Er rügt, den Wohnungseigentümern hätten keine hinreichenden Informationen über die zur Wahl stehenden weiteren Verwalter zur Verfügung gestanden. In der Einladung seien zwar die Namen möglicher weiterer Verwalter genannt worden. Dies sei jedoch gerade vor dem Hintergrund, dass es sich bei der Verwalterwahl in der Liegenschaft um ein "brisantes Thema" handle und sämtliche Verwalterwahlen seit 2009 angefochten worden seien, nicht ausreichend. Die Bestellung der X-GmbH sei ferner nicht ordnungsmäßig, weil diese von Wohnungseigentümer X, der gleichzeitig Verwaltungsbeirat sei, "maßgeblich kontrolliert" werde.

4 Die Entscheidung

Auch diese Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss sei für ungültig zu erklären, weil sich die Wohnungseigentümer auf der Versammlung mangels hinreichender Informationen zu den im Einladungsschreiben aufgeführten Alternativkandidaten auf die Abstimmung nicht hinreichend hätten vorbereiten können. In der Einladung seien neben der X-GmbH zwar die Namen von 3 vermeintlichen alternativen Anbietern mitgeteilt worden. Darüber hinaus seien zu den Alternativkandidaten aber zunächst keinerlei Informationen zur Verfügung gestellt worden. Weder in der Einladung noch in der Versammlung seien der Ort des jeweiligen Sitzes oder die Namen der Vertretungsberechtigten der Alternativanbieter genannt worden. Auch die Konditionen, zu denen die jeweiligen Alternativanbieter tätig werden würden, seien nur für einen Mitbewerber genannt worden. Keiner der Mitbewerber sei schließlich in der Versammlung anwesend gewesen. Zwar sei es richtig, dass im Fall der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters die Einholung von Alternativangeboten grundsätzlich nicht erforderlich sei. Etwas anderes gelte aber dann, wenn sich der Sachverhalt seit der Erstbestellung maßgeblich verändert habe. So aber lägen die Dinge. Bei der Wiederwahl der X-GmbH habe es sich um keine unproblematische Wiederbestellung eines Verwalters gehandelt, mit dem bis dahin sämtliche Wohnungseigentümer – oder jedenfalls ein Großteil – zufrieden gewesen wären. Der Sachverhalt sei nach der vorangegangenen Wahl auch nicht unverändert geblieben. Die Wohnungseigentümer seien weiterhin untereinander in erheblichem Ausmaß zerstritten und führten gegeneinander und gegen den Verwalter Prozesse. Hinzu komme, dass es sich bei der Liegenschaft um eine mit über 1.000 Einheiten sehr große Gemeinschaft handele, sodass der Beschluss über die Verwalterbestellung einen erheblichen finanziellen Rahmen habe. Im Übrigen habe sich die X-GmbH vor der Beschlussfassung als ungeeignet erwiesen, die Verwaltertätigkeit auszuüben. Dies folge aus ihrer Verflechtung mit dem Verwaltungsbeirat X, der mit der X-GmbH einen mit 5.000 EUR hoch dotierten Beratervertrag habe. Hinzu komme, dass die X-GmbH in erheblichem Umfang zulasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ausgaben ohne entsprechende Beschlüsse getätigt habe.

Hinweis

Ich finde, dieser kleine Fall ist hochinteressant und hat viele Punkte, über die man berichten könnte. Herausgreifen möchte ich vor allen Dingen die Frage, was bei der Wiederbestellung einer Person zum Verwalter zu beachten ist. Hier geht es u. a. um die Eignung der Person und die Frage, ob man alternative Angebote einholen muss.

Überblick:

• Nach h. M. – die ich nicht teile – ist es für die Ordnungsmäßigkeit eines Wiederbestellungsbeschlusses nicht erforderlich, vor der Beschlussfassung Angebote anderer Personen einzuholen. Etwas anderes soll nur dann gelten (hierauf hebt das AG im Fall ab), wenn sich der Sachverhalt verändert hat. So soll es liegen, wenn der Amtsinhaber seine Pflichten "nicht mehr so effizient" wahrnimmt, wie dies bisher der Fall war, sich das Verhältnis zwischen dem bislang Bestellten und den Wohnungseigentümern "aus anderen Gründen verschlechtert" hat, der Verwaltervertrag geändert werden soll, der bislang Bestellte seine Rechtsform geändert hat oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die vom bislang Bestellten angebotenen Leistungen von anderen Personen spürbar günstiger angeboten werden (dies kan...