Verwalterbestellung: Ordnungsmäßigkeit

1 Leitsatz

Die Bestellung einer Person zum Verwalter, der – sei es auch versehentlich – wiederholt Abbuchungen für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschluss-Sammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung.

2 Normenkette

§ 26 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen V erneut durch Beschluss zum Verwalter. Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor. Er rügt, V habe wiederholt Abbuchungen für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschluss-Sammlung fehlerhaft geführt.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Eine Verwalterbestellung entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn tatsächliche Gesichtspunkte vorliegen würden, die sogleich seine Abberufung aus wichtigem Grund erforderten. Ein wichtiger Grund für die Abberufung liege vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört sei. Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliege, stehe den Wohnungseigentümern für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Ermessen zu. So könne die Bestellung eines hinsichtlich seiner begangenen Fehler einsichtigen und lernfähigen Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dieses sei aber dann nicht mehr der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handele, weil sie, etwa aus Bequemlichkeit, massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren wolle. Im Fall habe V im Jahr 2016 zu 3 verschiedenen Zeiten vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Abbuchungen für seine Verwaltergebühren für andere Wohnungseigentümergemeinschaften vorgenommen. Bereits dies zeige, dass V für sein Amt ungeeignet sei. Die Verwaltung fremden Vermögens sei eine der zentralen, wenn nicht die zentrale Aufgabe des Verwalters. Wenn, wie im Fall, mehrfach der objektive Tatbestand der Untreue verwirklicht worden sei, liege eine massive Pflichtverletzung vor, die es grundsätzlich als nicht mehr vertretbar erscheinen lasse, diese Person erneut zum Verwalter zu bestellen. Ohne Relevanz sei, dass die Fehlbeträge gering waren und wieder ausgeglichen wurden.

Hinweis

1. Ein Bestellungsbeschluss ist nach bislang h. M. vor allem dann nicht ordnungsmäßig, wenn ein "wichtiger Grund" gegen den zu Bestellenden spricht und keine Gründe erkennbar sind, ihn dennoch zu bestellen. Wann ein solcher Grund vorliegt, soll sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG a. F. nach den für die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund geltenden Grundsätzen bestimmen. Ein "wichtiger" Grund zur Abberufung eines Amtsträgers ist danach gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Eines Verschuldens bedarf es nicht; es ist aber bei der Abwägung im Einzelfall zu berücksichtigen. Nach hier vertretener Ansicht ist vor allem an die Amtspflichten des Verwalters anzuknüpfen. Ein wichtiger Grund zur Abberufung des Amtsträgers ist neben seiner "Nichteignung" vor allem dann gegeben, wenn er Amtspflichten in erheblicher, wesentlicher und damit schwerwiegender Weise verletzt. Ein wichtiger Grund kann im Einzelfall allerdings auch dann vorliegen, wenn ein Amtsträger geeignet ist und seine Pflichten nicht verletzt. Dies ist z. B. der Fall, wenn eine juristische Person oder eine Personengesellschaft das Amt innehat und es bei ihr zu einem Wechsel der Geschäftsführung oder der Gesellschafter oder einer Umstrukturierung kommt. Hierin liegt keine Amtspflichtverletzung. Dennoch sind die Wohnungseigentümer berechtigt, zu prüfen, ob das der Bestellung zugrundeliegende Vertrauen weiter gewährt werden kann. Ist das zu verneinen, besteht ein Grund zur Abberufung. Ferner besteht ein wichtiger Grund zur Abberufung ohne Amtspflichtverletzung, wenn über das Vermögen eines Amtsträgers das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder der Amtsträger im Übrigen in Vermögensverfall gerät. Als ungeeignet erweist sich auch die Person, die einen Verwaltervertrag vorlegt, bei dem mehrere Bestimmungen unwirksam sind.
2. Ein weiterer, an dieser Stelle im Sachverhalt nicht dargestellter Schwerpunkt der Entscheidung war die Abrechnung. Der klagende Wohnungseigentümer hatte insoweit gerügt, dass ihm vor dem Beschluss über die Abrechnung keine Einsicht in die Belege gewährt worden war. Das LG sah diese Rüge als unberechtigt. Wenn eine vorherige Belegeinsicht nicht möglich sei – aus welchen Gründen auch immer – könne der Wohnungseigentümer zwar gezwungen sein, den Beschluss über die Abrechnung vorsorglich anzufechten. Er könne aber auch nachträglich Belegeinsicht nehmen und die Klage in der Folge mit bestimmten Mängeln der Abrechnung – ggf. nach Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen einer versäumten Begründungsfrist – begründen. Die Beschlussanfechtung könne daher nicht erfolgreich allein mit dem Umstand begründet ...