Verwaltervertrag: Vollmachtloser Vertreter / 4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Zu dem Zeitpunkt, als B und K einen Vertrag schlossen, habe es noch keine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegeben. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehe erst zu dem Zeitpunkt, in dem neben dem aufteilenden Eigentümer des Grundstücks eine zweite Person als Wohnungseigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen werde. Auch eine werdende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nach h. M. bereits vor Eintragung einer zweiten Person im Grundbuch entstehe, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliege, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen sei, habe noch nicht bestanden. B habe damit als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt.

Hinweis

1. Es handelt sich um einen Fall zum alten Recht. In diesem ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sehr spät entstanden, nämlich erst dann, wenn neben dem Bauträger eine weitere Person im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen war. Zwar verlagerte die Rechtsprechung diesen Zeitpunkt vor. Sie behauptete nämlich, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei als "werdende" bereits entstanden, wenn es neben dem Bauträger einen werdenden Wohnungseigentümer gibt. Auch dieser Zeitpunkt war – bezogen auf die praktischen Bedürfnisse – aber sehr spät. Viele Verträge, vor allem solche zur Daseinsvorsorge, konnte der Bauträger daher nur im eigenen Namen schließen und darauf hoffen, dass der Vertrag später im allseitigen Einvernehmen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übernommen werde. Oder der Bauträger konnte diese Verträge als vollmachtloser Vertreter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließen, obwohl diese noch gar nicht entstanden war. Dann musste der Bauträger darauf hoffen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Vertragsschlüsse später genehmigt. Diesen Weg ist der Bauträger im Fall gegangen. Es ist aber zu keiner Genehmigung gekommen. Es ist daher richtig, dass der Bauträger dem Verwalter Schadensersatz schuldet.

2. Im neuen Recht ist alles anders. Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits dann, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt werden. Der Bauträger ist also zu einem sehr frühen Zeitpunkt in der Lage, Verträge namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu schließen. Wie geht das?

   • Es bedarf einer Versammlung, auf welcher der Wille der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gebildet wird, einen Vertrag zu schließen. Diese Versammlung kann jederzeit zustande kommen. Der Bauträger, neben dem es noch keinen weiteren Wohnungseigentümer gibt, kann sich jederzeit mit sich selbst "versammeln". Bestimmte Formalien muss der Bauträger nicht einhalten (es handelt sich stets um eine Universalversammlung). Auf dieser Versammlung kann der Bauträger dann beschließen, welche Verträge die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließen soll. Das Gesetz setzt dem keine Grenzen. Es ist beispielsweise nicht aufgezählt, welche Verträge er allein bestimmen kann.
   • Es bedarf eines Vertragsschlusses. Dazu muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten werden. Dies geschieht nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch den Bauträger.
   • Im Einzelfall werden sogar die "Versammlung" und der Vertragsschluss zusammenfallen. Allerdings darf der Bauträger auch in diesem Fall nicht darauf verzichten, über seine "Versammlung" unverzüglich eine Niederschrift zu fertigen (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG), und er darf nicht darauf verzichten, die dort gefassten Beschlüsse unverzüglich in einer Beschluss-Sammlung zu sammeln (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG).
   • Es ist möglich, dass sich der Bauträger ungeachtet dieser Möglichkeiten bereits zu diesem Zeitpunkt einen Verwalter an seine Seite holt. Zwingend ist dies aber nicht. Es ist auch nicht realistisch, da ein Verwalter sowohl die Durchführung einer Versammlung als auch die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus Sicht des Bauträgers erschweren und wie "Sand im Getriebe" wirken dürfte.
3. Was heißt das nun für den Verwalter? Wird er in einer Wohnungseigentumsanlage bestellt, in der bislang der Bauträger schalten und walten konnte, sind sämtliche Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer daraufhin zu untersuchen, ob sie den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit nachteilig sind. Gibt es hierfür Anhaltspunkte, muss der Verwalter die Wohnungseigentümer informieren und organisieren und klären, ob sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Vertrag lösen soll. Im Einzelfall muss er außerdem von seinen Befugnissen nach § 27 Abs. 1 WEG Gebrauch machen, und einen Vertrag kündigen. Schließlich ist mit den Wohnungseigentümern zu besprechen, ob der Bauträger von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden soll. Denn es ist vorstellbar und durchaus realistisch, dass der Bauträger als Wohnungseigentümer und als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Vertragsschlüssen seine Pflich...